Un marchand de bien n’est pas uniquement un acheteur et un revendeur de biens immobiliers. Son activité prend également en considération les fonds de commerce ou les parts sociales de sociétés immobilières.
Le métier de marchand de bien est souvent peu connu du grand public, mais attire de nombreux talents. Il s’agit d’une profession règlementée par l’administration fiscale, à condition de réaliser un nombre de transactions suffisantes avec une certaine plus-value et d’avoir une intention spéculative.
Ce métier est de plus en plus souvent exercé de manière indépendante, à l’aide d’une structure juridique adaptée : SAS, SARL, SASU et EURL sont les plus couramment utilisées.
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Devenir marchand de bien indépendant ne nécessite aucune formation spécifique. En clair, tout le monde peut exercer ce métier. En revanche, il est indispensable d’assurer un socle fondamental de connaissances en vue de faire les meilleurs choix.
Ainsi, nous vous recommandons de suivre une formation orientée vers les métiers de l’immobilier, l’urbanisme, le droit, les assurances ou la fiscalité. Avec ou sans le baccalauréat, l’important est de maîtriser votre marché et de prendre vos décisions d’investissement en toute connaissance de cause.
La signature de contrats, de devis de travaux ou de compromis de vente exigent une bonne maitrise des risques financiers et des litiges à anticiper.
La gestion de biens immobiliers éveillera probablement l’idée de créer une SCI chez certains entrepreneurs. Ceci est impossible car une société civile ne peut exercer une activité commerciale.
En revanche, il existe d’autres statuts juridiques adaptés à l’exercice de cette profession :
- La SAS (Société par Actions Simplifiée) présente un double avantage : allier flexibilité et simplicité. Un capital social minimum de 1€ est requis et il faut être au minimum deux associés. Une SAS est dirigée par un Président qui peut être une personne physique ou morale. Elle dispose donc d’une organisation internet solide et d’une gouvernance simplifiée. Les dirigeants de SAS sont considérés comme indépendants, et sont rattachés au régime des « assimilés-salariés », c’est à au régime général de la Sécurité Sociale.
- La SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle) est particulièrement souple. Son fonctionnement quotidien est fixé dans les statuts. Le Président de la SASU est rattaché au régime général de la sécurité sociale.
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L’EIRL (Entreprise individuelle à responsabilité limitée). Comme son nom l’indique, l’entrepreneur n’est responsable qu’à la hauteur du montant de ses apports en capital au sein de l’entreprise. Son patrimoine personnel est protégé en cas de mauvaises affaires, et ne peut être utilisé pour recouvrer une éventuelle créance.
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L’EURL (Entreprise universelle à responsabilité limitée). Elle cumule le même avantage que l’EIRL, mais son dirigeant est considéré comme travailleur indépendant. Il bénéficie d’un régime de protection sociale spécifique, moins performant que celui des salariés.
Le marchand de bien peut bénéficier d’une fiscalité attractive dans certaines situations. Le marchand de bien, s’il est reconnu comme tel, s’acquittera de frais de notaires généralement compris entre 2% et 4%. Aussi, il n’est soumis au paiement de la TVA que sur la marge réalisée entre l’achat et la vente d’un même bien immobilier.
La société devra ensuite s’acquitter de l’impôt sur le revenu. Pour les SASU, SAS et SARL, le taux de 15% s’applique jusqu’à 38 120€ de résultat imposable et 28% au-delà. Le Gouvernement actuel a fixé une trajectoire de réduction du taux normal d’Impôt sur les sociétés à 25% à l’horizon 2023. Par la suite, chaque associé est imposé sur les revenus versés par sa société au titre des revenus fonciers.
De nombreux marchands de biens utilisent des sociétés de domiciliation pour bénéficier d’une adresse de siège social prestigieuse, alléger leur quotidien et réaliser des économies d’impôts !
En plus d’afficher un siège social dans les quartiers les plus valorisés de Paris ou des grandes métropoles françaises, vous pourrez bénéficier d’une gestion quotidienne de votre courrier, d’une assistance administrative et juridique, d’un standard téléphonique et de salles de réunion.
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Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 2 juillet 2020
