SCI : formalités et création

Par Quentin MOYON - 12/03/2018

La SCI, une forme juridique familiale ?

Vous êtes un futur entrepreneur et vous lancez votre activité ? Vous êtes une entreprise familiale et souhaitez éviter l’indivision ? La SCI est une option à prendre en considération !

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui se compose de minimum deux personnes qui se rassemblent afin d’acheter mais aussi de gérer un bien ou un patrimoine immobilier déterminé. Cette forme juridique est notamment appréciée par les familles lors d’une succession, notamment celles confrontées au principe dit de l’indivision. En principe, la SCI est à but non lucratif. Une exception existe cependant en ce qui concerne les SCI dites « construction/vente ».

Il est ensuite nécessaire de déterminer la forme de SCI la plus adaptée à votre situation. Trois formes sont à notifier :

  • La SCI gestion/location
  • La SCI d’attribution
  • La SCI construction/vente

À noter, pour éviter toute confusion, que la SCI familiale n’est en rien un type spécifique de SCI, mais plutôt une SCI classique utilisée par les membres d’une famille afin d’assurer la gestion d’un bien immobilier.

Afin de créer une SCI, certaines démarches administratives sont à prévoir. 

Ainsi, quelques précisions s’imposent !

Sommaire :

1. Rédaction des statuts

2. Enregistrement des statuts auprès des impôts

3. Publication Annonce Légale

4. Immatriculation auprès du Greffe

5. Le coût de création (en moyenne)

Dossier : Formalités et étapes pour créer une SCI

Rédaction des statuts

Tout d’abord, la création de votre SCI nécessite la création des statuts. Comme tout autre forme juridique, c’est une étape obligatoire. Ces statuts devront impérativement contenir un certain nombre d’informations :

  • Le nom de votre SCI
  • L’objet social
  • Son capital
  • L’adresse de domiciliation de son siège social
  • La durée de vie de la société qui ne doit pas dépasser 99 ans
  • Les apports de chaque membre qui peuvent être en nature ou en numéraire
  • Les formalités de nomination mais aussi de destitution du gérant de la SCI
  • Les conditions d’admission ou encore de retrait d’un membre
  • Une liste complète des associés
  • Les droits et obligations de l’ensemble des associés
  • La répartition des parts sociales mais aussi les différents articles faisant référence au fonctionnement et à la gestion de celle-ci
  • La signature de l’ensemble des associés de la SCI

Ces statuts peuvent être rédigés par des membres de la SCI ou bien par des formalistes (avocat, expert-comptable, notaire). À noter que leur intervention est impérative en cas d’apport en nature.

Enfin, un exemplaire doit être remis à l’ensemble des associés, en plus d’une copie qui servira d’archive. 

Enregistrement des statuts auprès des impôts

En second lieu, et contrairement à toute SARL ou encore SAS, il est impératif de réaliser l’enregistrement des statuts de la SCI auprès du service des Impôts des Entreprises (SIE).

Publication Annonce légale

A la suite de cela, une nécessaire Publication d’un avis de création de la société est à réaliser dans un Journal d’Annonces Légales ou JAL.

Certaines informations, issues des statuts de la SCI doivent y être formulées.

Immatriculation auprès du greffe

Enfin, la dernière étape quant au lancement d'une SCI est liée à l’immatriculation de cette dernière au Registre du Commerce et des Sociétés ou RCS, auprès du Greffe du Tribunal de Commerce correspondant au siège social de la future SCI.

Cette immatriculation des statuts, doit être envoyée en deux exemplaires, timbrés auprès du tribunal

Le formulaire est téléchargeable sur interne ou à retirer auprès du Centre de Formalité des Entreprises ou CFE.

Une fois l’immatriculation obtenue, il vous reste à vous rendre au CFE afin d’obtenir un extrait Kbis permettant de justifier l’existence légal de votre entreprise.

Le coût de création (en moyenne)

La question du coût de telles procédures reste malgré tout à développer. Plusieurs démarches sont en effet payantes :

  • La publication dans un JAL, il va être nécessaire de débourser en moyenne 200 euros même si le coût varie en fonction des départements.
  • L’immatriculation au RCS quant à elle coûte environ 50 euros.
  • Enfin, si vous faites rédiger vos statuts par un professionnel, la prestation pourra monter jusqu’à 1000 ou 2000 euros.

Ainsi, ces démarches nécessitent un certain coût qu’il est indispensable de prendre en considération.

En conclusion, le choix d’une SCI est à considérer au regard de votre propre projet.

C’est en premier lieu une solution qui permet de limiter les conflits pouvant être dû à une indivision (divorce ou séparation, décès et succession…). Effectivement, puisque les statuts de la SCI permettent de stipuler explicitement le descriptif d’attribution des parts sociales.

C’est également un statut fiscalement intéressant. Une SCI permet d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés ou IS pour pouvoir limiter son revenu imposable et ainsi ses impôts.

Selon certaines conditions, l’IR peut s’avérer plus avantageux notamment au regard de la loi Scellier.

C’est également un excellent moyen de limiter les frais de transmission de patrimoine immobilier aux héritiers, les barèmes de taxation de donations et de successions étant les mêmes.

Une flexibilité dans la gestion est également possible en SCI puisque les décisions sont adoptées non pas à l’unanimité mais bien en fonction de la majorité.

Ainsi, sans être la forme juridique la plus convoitée, pour certains cas particuliers la SCI reste un choix intelligent.

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