La SCi familiale est le régime par excellence pour gérer et optimiser l'ensemble des biens immobiliers communs. Elle est bien plus souple que l'indivision et facilite la cession d'un patrimoine immobilier aux enfants. Les associés peuvent en définir librement les modalités de fonctionnement, de gestion et de répartition des bénéfices.
La SCI familiale est semblable à la SCI traditionnelle, sauf qu'ici, elle est mise en place par des associées qui ont entre eux des liens d'alliance ou de parenté. Ce statut leur permet de gérer de concert (louer, vendre, conserver ou acquérir) un ou des biens immobiliers.
Les associés ne sont pas tenus d'être propriétaires dans la même mesure. Chacun d'eux doit néanmoins comprendre que le bien ou apport appartient à la SCI familiale de manière collective. Ils reçoivent en contrepartie un nombre de parts qui est proportionnel au montant de leurs apports.
La création d'une SCI familiale s'effectue suivant 4 étapes.
Étape 1 : rédaction des statuts
Il est indispensable de rédiger les statuts de l'entreprise conformément à la loi et aux objectifs des associés. Ceux-ci doivent préciser la dénomination de la société, son objet, sa durée de vie et les apports de chaque associé. Ils doivent mentionner la répartition du capital entre les associés, le montant du capital social, la gestion de la société et les modalités de cession des parts sociales. Il faut aussi spécifier si la SCI a recours à une domiciliation commerciale, car elle permet de déterminer le tribunal compétent en cas de litige ou de contentieux.
Au cours de la constitution de la SCI, il faut préciser le ou les gérants ainsi que les clauses concernant leur désignation. Les statuts peuvent être rédigés par un notaire ou par les associés eux-mêmes (acte sous seing privé).
Les associés doivent par ailleurs choisir la fiscalité la plus avantageuse. Deux régimes fiscaux existent. Il s'agit de l'impôt sur le revenu et de l'impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, les bénéfices de la SCI sont imposés au nom des associés en fonction de leurs parts dans l'entreprise. Dans le second cas, c'est la société qui est imposée. Par défaut, c'est la SCI familiale qui est soumise à l'impôt sur le revenu.
Étape 2 : constitution du capital social
Le capital social de la SCI familiale peut être constitué par apports en numéraire ou en nature (bien immobilier à titre illustratif). Le montant minimum de ce capital social à déposer est de 1 euro.
Étape 3 : publication de l'avis de création
Un avis de création de la SCI familiale doit être publié au journal d'annonces légales du siège de l'entreprise nouvellement constituée. L'avis contient certaines mentions obligatoires. Suite à cela, le gérant reçoit une attestation de parution qui doit figurer dans la constitution du dossier d'immatriculation.
Étape 4 : constitution et dépôt du dossier d'immatriculation
Le dossier de demande doit comporter les statuts de la société, un exemplaire du formulaire M0 ou encore une copie de la pièce d'identité des associés. Il doit aussi comporter un justificatif de domiciliation de la SCI et l'attestation de parution de l'annonce légale.
Le dossier de demande doit être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce ou du Centre de formalités. Quand toutes les démarches administratives auront été effectuées, un extrait Kbis est remis aux associés.
En dehors de sa souplesse de fonctionnement et d'organisation, la SCI familiale permet d'éviter l'indivision et un quelconque conflit entre les membres de la famille en cas de divorce ou de succession. Elle fixe en effet les règles de gestion de l'immobilier qui est détenu en commun. Elle facilite la transmission des biens au sein des couples et de la famille.
Les dettes qui résultent d'un investissement immobilier de la SCI n'ont en effet pas d'impact sur le patrimoine personnel des associés. La SCI est l'instrument parfait pour réaliser des investissements immobiliers. Avec ce statut, il est plus aisé de se constituer un capital conséquent, de demander un financement et de mutualiser les charges.
Rédigé par notre expert La rédaction
le 22 février 2023
