les différentes forme d'une sci

SCI : quelles sont les différentes formes ?

Il existe quatre formes de SCI : la SCI familiale; la SCI familiale de location; la SCI d’attribution-acquisition; la SCI de construction vente. Chacune de ces formes répond à un objectif et à des avantages qui lui sont propres.
Les formes juridiques
Temps de lecture: 8min
Mis à jour le 27 juillet 2023
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Quels sont les avantages de la SCI familiale ? 

La SCI familiale vous offre la possibilité de gérer un patrimoine immobilier avec les membres de votre famille. Ce statut permet de : 

  1. Ne pas être soumis aux décisions majoritaires imposées par l’indivision,
  2. Gérer un patrimoine immobilier en famille,
  3. Économiser sur les droits de succession, 
     

1. Absence d’indivision 

L’indivision est une notion du droit des successions, qui offre à chaque héritier un droit sur les biens ouverts à la succession. Il s'agit du moment où aucune répartition n’est encore opérée, faisant que toute décision concernant ces biens indivis doit être prise à la majorité. 

L’avantage de la SCI est que le régime de l’indivision est tout simplement inexistant. Les décisions n’ont donc pas besoin de respecter le principe d’unanimité. 

2. Gestion familiale d’un bien immobilier

La SCI familiale est la seule forme juridique dédiée à la gestion d’un patrimoine immobilier en famille. Cette forme de gestion à l’avantage de vous unir autour d’un projet patrimonial commun. 

3. Économiser sur les droits de succession 

S’il existe un seul événement certain, c’est bien celui du décès. Savoir le préparer est assurément une forme de sagesse. La SCI en est justement l’objet. 

En donnant 100 000 euros de patrimoine à vos enfants tous les 15 ans, via la transmission de parts de la SCI, vous économisez les droits de donation, et vos enfants les droits de succession.  

Quels sont les avantages d’une SCI de location ?

La SCI de location a pour but l’achat et la mise en location d’un bien immobilier entre plusieurs associés. Elle a plusieurs avantages. La SCI de location permet notamment de : 

  1. Gérer indirectement un bien immobilier, 
  2. Protéger des biens professionnels, 
  3. Augmenter son investissement, 
  4. Faciliter les prêts bancaires. 
     

1. Gérer indirectement un bien immobilier

Lorsque vous louez un bien immobilier, sauf à passer par une agence de location, vous avez directement affaire avec votre locataire. Les refus de travaux ou encore l’augmentation du loyer avec l’IRL, sont autant de causes de tensions. 

L’avantage d’une SCI familiale de location est qu’elle vous permet de mettre ce genre de décisions sur le compte des associés. Cela vous permet donc de détendre vos relations avec votre locataire. 

2. La protection des biens professionnels par la SCI

Dans la majorité des cas, lorsque vous êtes un entrepreneur, vous créez une société avec l’idée de séparer vos biens professionnels de vos biens personnels. Ainsi, en cas de dettes, seuls les biens immobiliers de votre société peuvent être saisis par les créanciers de cette dernière.  

Il existe pourtant un montage juridique judicieux pour s’en prémunir : créer une SCI dans laquelle les biens professionnels sont intégrés. Par conséquent, ce n’est plus votre société qui possède les biens professionnels, mais la SCI qui les met à la disposition de l’entreprise. 

3. Augmenter son investissement

Investir dans les biens immobiliers à plusieurs associés amène à partager les fruits des locations. On pourrait donc penser qu’investir seul permet de gagner plus d’argent, puisqu’il n’y pas à partager la rente. 

Rien n’est plus faux. La création d’une SCI vous permet d’augmenter vos capacités de financement, et donc d’acheter, soit un bien immobilier plus rentable (position géographique, taille, standing, etc.), soit plusieurs biens immobiliers. 

Non seulement le rendement locatif s’en trouvera augmenté, mais en plus un ou plusieurs biens de qualité offriront une forte plus-value à la vente. 

4. Faciliter les prêts bancaires

Cet avantage découle directement du précédent. Une SCI offre à la banque un projet bien plus abouti que celui qu’un particulier peut proposer seul. Elle tend donc, aux yeux de la banque, à limiter le risque qu’implique un prêt. 

Quels sont les avantages d’une SCI d’attribution-acquisition ? 

La SCI d’attribution consiste à répartir la propriété ou la jouissance d’un bien immobilier au prorata de l’investissement en capital de chaque associé. Elle possède plusieurs avantages : 

  1. Un régime fiscal transparent.
  2. Une forte liberté de gestion.
  3. L’obligation de prendre des décisions collectives. 
     

1. Le régime fiscal transparent de la SCI d’attribution-acquisition

La SCI d’attribution-acquisition n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, mais à l’impôt sur le revenu. 

En tant qu’associé, vous allez régler votre imposition en fonction du barème progressif de l’impôt sur les revenus.

2. La liberté de gestion du gérant de SCI d’attribution-acquisition

Le principe de gestion qui gouverne la SCI est celui de la liberté contractuelle. En d’autres termes, c’est vous, avec les autres associés qui, lors de la rédaction des statuts, décidez ou non de limiter les pouvoirs du gérant de la SCI. 

En dehors de toute limitation statutaire, le gérant de la SCI détient tous les pouvoirs, ou presque…

3. Les décisions collectives obligatoires

Lorsque l’on dit que le gérant de la SCI d’attribution-acquisition détient tous les pouvoirs, ce n’est pas tout à fait juste. Certaines décisions doivent obligatoirement être prises par les associés de la société. 

Ce sont notamment les décisions qui engagent l’existence même de la SCI : 

  • Constat de conformité à l’achèvement d’un immeuble,
  • Défaillance d’un associé menant à une vente forcée de ses droits, 
  • Dissolution de la SCI.

Quels sont les avantages d’une SCI de construction-vente ? 

La SCI construction vente n’a que deux buts, qui sont clairement indiqués dans son nom : construire et vendre un bien immobilier. Ses avantages sont nombreux : 

  1. Exonération des plus-values, 
  2. Statut le plus adapté à la construction pour la vente, 
  3. Permet un fort investissement. 
     

1. L’exonération des plus-values pour la SCI 

Tout comme la SCI attribution-acquisition, la SCI de construction-vente bénéficie du régime de l’imposition sur le revenu. Celui-ci prévoit qu’après 22 ans de possession d’un bien immobilier, toute plus-value à la vente est exonérée de l’impôt sur le revenu (IR). 

En détail : 

  • Après 15 ans : exonération de 60% sur l’IR et 16.5% sur les prélèvements sociaux,
  • Après 22 ans : exonération à 100% sur l’IR et 16.5% sur les prélèvements sociaux, 
  • Après 30 ans : exonération totale sur l’IR et sur les prélèvements sociaux. 

2. Un statut adapté à la construction pour la vente

Elle est l’exact inverse des autres types de SCI, qui ont pour but de gérer un portefeuille immobilier. La SCI construction-vente a pour seul but de vous permettre de construire et de vendre un bien immobilier afin de réaliser une plus-value. 

C’est la seule forme de société civile qui autorise la réalisation régulière de plus-values immobilières. Elle vous permet de gérer plus efficacement un portefeuille immobilier en qualité de promoteur. 

En effet, chacun de vos projets immobiliers bénéficiera de modes de financements et d’une comptabilité propres. 

3. Un fort potentiellement d’investissement

La SCI construction-vente est la forme de société privilégiée par les promoteurs, car elle permet de réunir les fonds nécessaires à de grands projets

Si vous voulez comme de nombreux investisseurs avisés, vous pouvez placer votre argent dans les projets immobiliers portés par des SCI construction vente. 

Rédigé par notre expert Cyril SCHWASTIAK
le 12 septembre 2022

Quels sont les risques d’une SCI familiale ?

Voici les principaux:

  • La responsabilité des associés est indéfinie

    1. La responsabilité des associés est indéfinie

    Les éventuelles fautes de gestion du gérant , qui dispose d'un pouvoir étendu, engagent les associés sur leurs biens personnels.

  • Les revenus tirés de la location sont soumis à l'IS

    2. Les revenus tirés de la location sont soumis à l'IS

    Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) des SCI peut rendre la gestion immobilière plus coûteuse que la gestion classique. Un particulier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

  • Les désaccords entre associés peuvent paralyser la société 

    3. Les désaccords entre associés peuvent paralyser la société 

    Les relations familiales peuvent être compliquées. Le désaccord d'un associé peut suffire à paralyser une SCI, au point que sa dissolution judiciaire peut intervenir.

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Questions fréquentes

Quels sont les inconvénients d’une SCI ? 
Picto croix
Les inconvénients sont les suivants: responsabilité indéfinie des associés; formalités de constitution (statuts, enregistrement, publication d’une annonce, immatriculation); création coûteuse; interdiction de recourir à un prêt à taux 0, pouvoirs étendus du gérant. 
Quelles sont les différences entre une SCI et une SCI familiale ? 
Picto croix
Dans les SCI familiales : Le lien de parenté entre les associés est obligatoire, le lien d’alliance est également accepté, le bailleur n’est pas considéré comme professionnel (bail minimum de 3 ans au lieu de 6 ans).

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