Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une Société civile immobilière comportant au moins deux associés. Les parts sociales sont réparties entre les associés en fonction de leurs apports respectifs. Selon la forme de SCI, il est envisageable de démembrer les parts sociales de la SCI :
- des associés disposent de la nue-propriété
- des associés détiennent l’usufruit
Le démembrement des parts sociales se constate souvent en SCI familiale, lorsque des parents souhaitent transmettre à leurs enfants un patrimoine immobilier.
La création d’une Société civile immobilière peut impliquer six types :
- la SCI de gestion ou de location
- la SCI familiale
- la SCI d’attribution
- la SCI de jouissance à temps partagé
- la SCI de construction – vente
- la SCI agricole
La nature de la SCI est déterminée au sein des statuts et publiée officiellement dans un journal spécialisé pour être portée à la connaissance des tiers.
Créer une SCI nécessite la mobilisation d’un capital social par les associés. Il peut être variable pour garantir l’anonymat des associés. Dans ses statuts, la SCI renseigne un siège social, fréquemment assimilé au lieu de travail du gérant.
La gérance est confiée à une personne, voire plusieurs. Rédiger les statuts de la SCI permet de définir les pouvoirs du gérant et les principes de contrôle par l’assemblée générale, réunissant les associés.
La SCI dispose d’un objet social pouvant être :
- soit la mise en location de logements meublés
- soit l’achat pour revente de biens immobiliers
La rédaction des statuts d’une SCI se réalise sous la forme :
- d’un acte sous seing privé : les statuts sont rédigés par les associés sans enregistrement au Service des impôts des entreprises.
- d’un acte authentique : les statuts sont rédigés par un notaire et enregistrés au Service des impôts des entreprises.
Dans ce dernier cas, les associés paient des droits d’enregistrement. Le passage devant le notaire est obligatoire lorsque les associés réalisent un apport de biens soumis à la publicité foncière. Elle sert à porter à la connaissance du public les renseignements juridiques relatifs à la situation juridique d’un immeuble.
Le mode d’imposition d’une SCI se réalise sous deux régimes distincts :
-
Impôt sur les sociétés (IS) : par option, le taux fixe de l’IS s’applique. Toutefois, il n’est pas possible de se réorienter vers le régime de l’IR.
-
Impôt sur le revenu (IR) : par défaut, c’est le système fiscal d’imposition sur le revenu qui s’applique. Les bénéfices imposables relatifs au prorata de la participation au capital social de chaque associé sont soumis au barème de l’IR. Les données sont télétransmises lors de la déclaration d’impôt sur le revenu, au niveau des revenus fonciers.
La création d’une SCI nécessite le suivi d’une démarche précise. Pour créer une SCI, il convient de suivre 4 étapes :
- la rédaction des statuts de la société
- le dépôt du capital social
- la publication d’une annonce légale
- les formalités de création en ligne
La rédaction des statuts de la SCI
Les statuts permettent de définir les règles de fonctionnement de la SCI. Ils précisent, notamment, les pouvoirs du gérant de la Société civile immobilière et le fonctionnement de l’assemblée générale des associés.
Les statuts contiennent d’autres informations comme l’identité des associés, la dénomination sociale de la SCI, son objet social ainsi que l’adresse de son siège social. Ils spécifient encore le montant du capital social ainsi que la durée de la SCI (maximum 99 ans).
Le dépôt du capital social
Le capital social d’une SCI se compose des apports en biens immobiliers ou en argent effectués par les associés. En fonction de ces différents apports et de leurs valeurs, chaque associé reçoit des parts sociales de la SCI. Les sommes numéraires sont déposées sur un compte bancaire, ouvert au nom de la SCI.
Publier une annonce légale
Créer une SCI impose la publication d’une annonce légale. Le public est informé de la création de la Société civile immobilière. Le non-respect des formalités de publication peut entraîner un refus de l’immatriculation de la SCI par les autorités. Le prix de la parution de cette annonce varie selon les départements, de 165 à 217 euros.
La création en ligne de la SCI
La dernière étape consiste à immatriculer la SCI via le service dédié en ligne. Le dossier doit contenir plusieurs pièces et attestations justificatives. Un dossier complet est généralement validé sous 24 heures ouvrées par le greffe.
Pourquoi créer une SCI ?
Créer une SCI pour acheter un bien immobilier à plusieurs
Constituer une SCI offre l'opportunité d’acheter un bien à plusieurs. Les parts sociales sont réparties entre les associés, de façon proportionnelle au montant de l’apport de chacun. Le bien immobilier est converti en parts sociales pour simplifier l’acquisition.
Créer une SCI est une excellente idée pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers en mutualisant les fonds. La capacité d’achat de chacun se trouve ainsi augmentée. La SCI permet à certaines personnes d’accéder à une forme de propriété alors que seuls, ils n’en ont pas la possibilité. Ainsi, des profils investissent dans des locaux commerciaux pour s’assurer une rente dans le temps.
La réunion des capitaux sous la forme d’une SCI donne la possibilité d'obtenir davantage de capitaux externes pour réaliser l’acquisition de biens immobiliers.
Créer une SCI pour les avantages fiscaux
Créer une SCI donne la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux en termes d’imposition sur les bénéfices :
- le régime des sociétés de personnes
- le régime de l’impôt sur les sociétés
L’option de l’impôt sur les sociétés confère des avantages précieux en matière de fiscalité. L’imposition est limitée au niveau de la SCI. Les associés ont, par ailleurs, le choix de distribuer les dividendes ou de réinvestir leurs bénéfices dans la SCI. Enfin, l’immeuble est soumis à un amortissement : le système de la dotation aux amortissements est déductible du résultat imposable fiscalement.
Créer une SCI pour faciliter la gestion d’un bien immobilier
Créer une SCI est une solution intéressante pour gérer en toute simplicité un bien immobilier. Les statuts définissent le cadre des prises de décisions entre les associés. Il suffit de fixer précisément les règles de co-gestion pour se prémunir de certains aléas.
Les statuts d’une SCI prévoient la nomination d’un gérant. Celui-ci accomplit l’ensemble des actes de gestion, toujours dans l’intérêt de la société civile immobilière. Le gérant se charge de la convocation des assemblées générales, de la réalisation des devis et de la supervision des éventuels travaux. Il collecte également les loyers. Les statuts décrivent avec précision les pouvoirs et les limitations du gérant.
Créer une SCI pour les avantages de transmission
La création d’une SCI induit des avantages en termes de transmission de patrimoine. Si un associé désire quitter la SCI, il est dans la capacité de céder ses parts sociales à un autre associé. Selon les statuts de la SCI, cette cession des parts sociales doit faire l’objet d’une approbation à la majorité ou à l’unanimité des associés.
La SCI se présente comme une excellente solution pour transmettre son patrimoine. Le bénéficiaire des parts sociales peut céder ses parts à un membre de sa famille. Ce système est beaucoup plus avantageux que la transmission de patrimoine via une donation ou un héritage. Par ailleurs, la transmission des parts sociales d’une SCI peut s’effectuer sur une période déterminée.
Dans le cadre d’une SCI, lors de la survenue d’un décès, l’indivision ne paralyse pas la succession. Les statuts encadrent avec précision le fonctionnement de la structure. Si un bénéficiaire souhaite vendre ses parts, il doit se tourner vers les autres associés afin qu’ils lui rachètent celles-ci. Il ne peut pas exiger la mise en vente du bien immobilier.
Créer une SCI pour les avantages sur la plus-value
La création d’une SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux sur les plus-values de cession. Une personne, acquérant un appartement ou une maison, profite dans certains cas d’un abattement en cas de revente du bien. Cet abattement est calculé sur la base de la durée de détention du bien immobilier, depuis la date d’entrée des parts sociales dans son patrimoine.
Lorsqu’un associé achète un bien immobilier en SCI, il profite d’un abattement sur l'impôt sur le revenu intéressant au fil des années :
- entre 6 et 21 ans : 6 %
- la 22ᵉ année : 4 %
- entre 24 et 30 ans : exonération totale
L’abattement sur les prélèvements sociaux est également très intéressant :
- entre 6 et 21 ans : 1,65 %
- la 22ᵉ année : 1,60 %
- jusqu’à la 30ᵉ année : 9 %
- au-delà de 30 ans : exonération totale
Plus les parts sociales sont conservées dans le temps, plus l’associé dispose d’avantages en cas de revente et de plus-value.
Rédigé par notre expert de la rédaction
le 5 avril 2024
