La SCI familiale permet à des membres d’une même famille de gérer ensemble un bien immobilier, facilitant la transmission de patrimoine tout en évitant les conflits liés à l’indivision. Elle offre une fiscalité souple (IR ou IS), une gestion adaptable et un cadre juridique clair. Les statuts précisent le rôle des gérants et les conditions de sortie.
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
La SCI familiale est une déclinaison de la SCI classique. Découvrez son fonctionnement et ses particularités.
Une définition de la SCI familiale
La SCI familiale est un type de SCI permettant aux membres d'un même famille de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Un lien de parenté direct ou par alliance doit exister entre les associés de la SCI. Vous pouvez remonter jusqu'au quatrième degré inclus.
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique dédiée à la gestion et à la détention d'un patrimoine immobilier. Elle est appréciée pour la souplesse de sa gestion quotidienne et la simplicité de sa fiscalité. Qu'elle soit familiale ou classique, la SCI compte au minimum deux associés. Chacun apporte des capitaux ou des biens immobiliers au capital de la SCI en échange de parts sociales.
Quel est le fonctionnement d'une SCI familiale ?
La gestion courante d'une SCI familiale est confiée à un ou plusieurs gérants. Les décisions importantes sont prises en assemblée générale des associés : souscription d'un crédit immobilier, cessions de parts sociales d'un associé, achat ou vente d'un bien immobilier, etc.
La SCI familiale peut souscrire un prêt immobilier. Toutefois, pour financer des travaux ou acquérir un bien, les associés ont la possibilité de contracter chacun un prêt en leur nom. La banque examine alors les revenus et les charges de chaque associé.
Le gérant de la SCI est chargé d'établir les comptes annuels. Au terme de chaque exercice social, ceux-ci sont présentés aux associés, réunis en assemblée générale ordinaire. Il n'est pas obligatoire de déposer les comptes auprès du greffe du Tribunal de commerce. La tenue d'une comptabilité est nécessaire pour établir la transparence de la gestion comptable.
Quelle fiscalité choisir en SCI familiale ?
La création d'une SCI familiale offre un choix entre deux régimes fiscaux :
- le régime de l' impôt sur le revenu ;
- le régime de l'impôt sur les sociétés.
L'impôt sur le revenu
Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. La répartition de bénéfices imposables se réalise entre les associés. Ils s'acquittent de l'imposition au cours de leur déclaration de revenus annuelle. Le barème individuel s'applique. La société civile immobilière familiale n'est pas soumise aux impôts dans ce scénario.
L'impôt sur les sociétés
Les associés de la SCI familiale peuvent choisir l'impôt sur les sociétés comme option d'imposition. Cela signifie que le paiement de l'impôt est réalisé par la SCI.
Les différences entre SCI et SCI familiale
La SCI familiale est une déclinaison de la SCI classique. Par conséquent, elle obéit aux dispositions légales des articles 1845 et suivants du Code civil. La SCI familiale est considérée comme un bailleur particulier. Elle est donc soumise à des contrats de location d'une durée de trois ans. Une SCI classique propose des contrats de location de six ans.
Pour un investissement immobilier, la SCI familiale est préférable à la SCI classique. Elle permet notamment de conserver une maison de famille dans le patrimoine de ses membres. La fiscalité est plus avantageuse.
Pour la création de la SCI familiale, il convient de suivre des étapes précises et de fournir des documents officiels. Les experts SeDomicilier vous accompagnent dans toutes vos démarches.
Quelles sont les étapes pour créer une SCI familiale ?
Les étapes pour créer une SCI familiale sont assez similaires aux sociétés commerciales :
- Rédiger les statuts de la SCI
- Ouverture d'un compte bancaire professionnel
- Dépôt du capital social
- Rédaction et publication d'une annonce dans un journal d'annonces légales (JAL)
- Immatriculation auprès du Guichet unique
Au cours des démarches d'immatriculation sur le site de l'INPI, hébergeant le Guichet unique des entreprises, vous devez transmettre des pièces justificatives.
Quelles sont les pièces justificatives à fournir au Guichet unique ?
Les démarches d'immatriculation auprès du Guichet unique impliquent de fournir des pièces justificatives précises :
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Documents à fournir
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Spécificités
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Exemplaire original des statuts
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Daté et signé par tous les associés
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Déclaration des bénéficiaires effectifs
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Datée et signée par le représentant légal
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Pièce d'identité du gérant de la SCI
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Acte de nomination du gérant
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Déclaration de non-condamnation pour le gérant
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Attestation de filiation pour le gérant
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Attestation de publication d'une annonce dans un journal d'annonces légales
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Preuve de jouissance des locaux utilisés pour le siège social
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Bail commercial, facture d'énergie ou d'Internet, attestation d'assurance du local, etc.
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Certificat de dépôt des fonds du capital social
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Pour les apports en numéraire déposés auprès d'une banque ou d'un notaire
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Quel est le coût de création d'une SCI familiale ?
En 2025, les coûts de création d'une SCI oscillaient entre 500 et 3 000 euros. La variation du prix dépend du niveau d'accompagnement souhaité. Nous vous proposons un tableau récapitulatif des frais :
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Formalités
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Coûts seul
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Coûts avec une plateforme de domiciliation
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Coûts avec un notaire ou un avocat
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Coût de la démarche
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Rédaction des statuts
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0 euros
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environ 200 euros
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entre 1 500 et 200 euros
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Publication d'une annonce légale
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France métropolitaine : 189 euros HT
Mayotte / La Réunion : 221 euros HT
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Déclaration des bénéficiaires effectifs
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21,41 euros TTC
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Frais d'immatriculation
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68,88 euros TTC
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Quels sont les avantages d'une SCI familiale ?
Créer une SCI entre plusieurs membres d'une même famille présente des avantages que nous vous proposons de découvrir dans la suite de notre guide.
Optimiser la fiscalité en recourant à la SCI familiale
La fiscalité d'une SCI familiale est simplifiée. Le régime de l'impôt sur le revenu (IR) s'applique. Les bénéfices font l'objet d'une imposition au niveau de chaque associé. Le calcul est réalisé sur le prorata des parts sociales détenues dans la SCI familiale. Une SCI familiale jouit de l'option l'impôt sur les sociétés (IS). La solution est pertinente lorsque les associés sont déjà imposés de façon importante au titre de l'impôt sur le revenu.
Faciliter la gestion locative d'un bien immobilier commun
La SCI familiale peut disposer du statut de bailleur particulier. Alors que les personnes morales commerciales signent des baux pour une durée de six ans, la SCI familiale a la possibilité de signer un bail pour une durée de trois ans.
À l'échéance du bail, une SCI familiale peut reprendre le bien pour que l'un des associés ou un des proches puisse y loger. En cas de location à un tiers sous le régime de la SCI classique, il n'est pas possible d'activer cette clause.
Optimiser la fiscalité de la SCI familiale pour anticiper la transmission du patrimoine immobilier
Les parts d'une SCI sont transmissibles à un membre de votre famille de manière progressive. Vous bénéficiez ainsi des abattements prévus dans les droits de donation. L'abattement fiscal toléré est :
- de 100 00 euros par enfant tous les 15 ans
- de 31 865 par petit-enfant tous les 15 ans
Pour le propriétaire d'un bien, il est possible de réaliser la cession de la nue propriété tout en conservant l'usufruit du bien. Le démembrement est opéré par l'intermédiaire des parts sociales. La SCI familiale permet donc de transmettre votre patrimoine immobilier en conservant l'usufruit. Les statuts peuvent notifier que vous demeuriez le gérant de la SCI jusqu'à votre décès.
Éviter les conflits de l'indivision en cas de succession
Un propriétaire décédant sans avoir pris de dispositions pour la transmission de son bien immobilier place ses héritiers face au régime de propriété de l'indivision. Le Code civil prévoit, en son article 815, que "nul ne peut être contraint de demeurer en indivision". Le partage du bien immobilier hérité peut devenir une source de conflits.
Avec une SCI familiale, les héritiers n'héritent pas de quotes-parts indivises de l'immeuble. Ils reçoivent des parts sociales. Ils sont dans la capacité de vendre leurs parts. Pour cela, inutile de vendre le bien immobilier. Les autres héritiers conservent leurs parts de la maison ou de l'appartement.
La cession de parts sociales d'une SCI familiale doit faire l'objet d'un encadrement strict dans la rédaction des statuts de la société. Ceux-ci détaillent le processus par lequel un associé peut sortir du capital de la SCI familiale. Faites-vous accompagner par les experts SeDomicilier pour la rédaction de vos statuts.
Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?
L'objet social civil de la SCI familiale la prive de l'option location meublée. Cette dernière est un acte commercial pour la législation française. La SCI familiale est la propriétaire légale du bien immobilier. Une personne morale n'est pas en mesure de prétendre à l'octroi d'un prêt aidé, tel que le prêt à taux zéro (PTZ).
La responsabilité des associés d'une SCI familiale est indéfinie. Ils exposent leur patrimoine personnel en cas de dettes non honorées par la société civile immobilière. Les créanciers peuvent donc réclamer le paiement des créances sur le patrimoine des associés. Toutefois, cette responsabilité est établie à la hauteur des parts sociales de chaque associé.
Résumé du fonctionnement d'une Société civile immobilière familiale
SeDomicilier a conçu pour vous un memento de l'essentiel à savoir à propos du fonctionnement d'une SCI familiale.
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Associés
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- Au minimum 2 associés
- Les parents et les alliés jusqu'au 4ᵉ degré
- Associés majeurs ou mineurs
- Nationalité française ou étrangère
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Objet social
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- Gestion d'un patrimoine immobilier
- Objet obligatoirement civil
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Durée d'existence
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Montant du capital social
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- Au minimum 1 euro
- Option capital fixe ou variable
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Types d'apports
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- Apport obligatoire en numéraire
- Options en industrie ou en nature
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Responsabilité
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- Responsabilité indéfinie des associés à hauteur de leurs apports / parts sociales
- Aucune solidarité entre les associés
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Gestion
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- Un ou plusieurs gérants
- Gérant(s) nommé(s) dans les statuts ou à travers un acte séparé
- Durée du mandat déterminée ou indéterminée
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La société civile immobilière familiale est une structure juridique idéale pour gérer et transmettre votre patrimoine immobilier. Grâce à sa gestion souple et à ses avantages fiscaux, cette forme juridique est adaptée pour les membres d'une même famille désirant contourner la fiscalité de la transmission du patrimoine immobilier familial.
Rédigé par notre expert de la rédaction
le 26 septembre 2023
