Qui n’a jamais eu besoin des services d’un agent immobilier au cours de sa vie ? Pour la recherche d’un appartement étudiant, d’un premier logement, pour emménager en famille, pour louer ou pour acheter, les occasions sont nombreuses !
Et cela tombe bien, car le métier d’agent immobilier est en pleine mutation : de nombreux professionnels apparaissent désormais sous le statut d’indépendant, et tirent profit de la révolution digitale pour proposer des services de meilleure qualité à toute la population.
Vous aussi, vous souhaitez franchir le pas, mais ne savez pas comment vous lancer ? Cela tombe bien, car vous êtes au bon endroit !
Découvrons ensemble tout ce qu’il faut savoir pour devenir agent immobilier indépendant !
Tâche souvent perçue comme fastidieuse et peu enthousiasmante, la construction du business plan est pourtant essentielle afin de convaincre vos partenaires financiers et commerciaux. Document préliminaire d’une cinquantaine de pages maximum, il doit dégager l’intérêt de votre projet, présenter votre marché, son adéquation avec la demande et sa viabilité financière. Il faut donc être concis, précis, complet et d’une grande clarté : un vrai travail d’orfèvre !
Il se compose d’un Executive Summary introductif résumant les contours de votre activité, son marché, les chiffres clés et le besoin de la population auquel vous répondez. La deuxième partie est focalisée sur votre entreprise, via la présentation de sa structure actionnariale, son fonctionnement et ses équipes.
La troisième étape consiste à décrire précisément l’ensemble de vos services, et la manière dont ces derniers répondent à un besoin exprimé par le marché. Le tout n’est pas de posséder une bonne idée, mais aussi de s’assurer qu’il existe une clientèle prête à y répondre positivement !
La quatrième étape est centrale, car il s’agit de l’étude de marché. Celle-ci doit comporter une section d’analyse du marché de l’immobilier en général (il est indispensable de vous situer sur un marché porteur), puis directement focalisée dans votre zone d’intervention. Il est ensuite nécessaire de confronter l’offre et la demande pour vous assurer de la viabilité de votre projet.
La cinquième étape consiste à mettre en valeur votre stratégie, et vos avantages concurrentiels uniques. Pourquoi ferez-vous mieux que vos concurrents ? Enfin, il est l’heure de présenter l’ensemble de vos états financiers, pour démontrer la solidité de votre projet de manière quantitative. Le prévisionnel financier se compose généralement d’un bilan prévisionnel, d’un compte de résultat prévisionnel et d’une annexe.
Plusieurs statuts juridiques sont à votre disposition pour créer votre propre entreprise de conseil en immobilier :
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L’EIRL (Entreprise individuelle à responsabilité limitée). Comme son nom l’indique, l’entrepreneur n’est responsable qu’à la hauteur du montant de ses apports en capital au sein de l’entreprise. Son patrimoine personnel est protégé en cas de mauvaises affaires, et ne peut être utilisé pour recouvrer une éventuelle créance
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L’EURL (Entreprise universelle à responsabilité limitée). Elle cumule le même avantage que l’EIRL, mais son dirigeant est considéré comme travailleur indépendant. Il bénéficie d’un régime de protection sociale spécifique, moins performant que celui des salariés
- La SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle) est particulièrement souple. Son fonctionnement quotidien est fixé dans les statuts. Le Président de la SASU est rattaché au régime général de la sécurité sociale
- Le statut micro-entrepreneur est particulièrement simple à créer, à gérer et à dissoudre. Vos cotisations sociales sont calculées sur la base du chiffre d’affaires brut réalisé. Ce dernier est plafonné à 176 200€ pour les activités d’achat-revente et 72 500€ s’il s’agit de prestations de service.
Votre régime social dépend naturellement de votre statut juridique. L’entreprise individuelle (microentreprise) vous permet de devenir affilié au régime social des indépendants dès la création de l’entreprise.
L’EIRL vous permet d’être affilié au régime social des travailleurs indépendants dès la création de l’entreprise. Des cotisations minimales sont dues même si vous ne réalisez pas de chiffre d’affaires.
L’EURL vous permet d’être affilié au régime social des travailleurs indépendants dès la création de l’entreprise. Vous n’êtes pas dans l’obligation d’émettre de bulletin de salaire. Rappelons que le régime social des indépendants est moins onéreux que le régime général de la sécurité sociale, mais propose une couverture sociale plus faible.
La SASU vous permet d’être affilié au régime général de la sécurité sociale seulement si vous vous versez une rémunération. Dans le cas contraire, aucune contribution n’est due. Vous êtes cependant dans l’obligation d’établir des bulletins de salaire à chaque versement.
Le régime fiscal de la microentreprise est le plus simple à gérer au quotidien. Les formalités administratives à accomplir sont minimales, et il suffit de déclarer l’ensemble de vos revenus dans votre déclaration annuelle pour vous acquitter de l’Impôt sur le Revenu (IR). Il est possible d’opter pour le prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu.
En EIRL, vos bénéfices sont imposés à l’IR, en votre nom, bien qu’il soit possible de basculer vers une imposition à l’Impôt sur les Sociétés (IS) si vous le souhaitez. Il en va de même pour l’EURL. En SASU, vos bénéfices sont directement imposés à l’IS, mais il est possible d’opter pour une imposition à l’IR pendant 5 ans maximum. Pour ces trois statuts, il est important de noter qu’une option pour le régime micro social simplifié peut être activée si vous êtes gérant unique personne physique.
Être conseiller immobilier indépendant présente des avantages non négligeables, offre une souplesse et une flexibilité très appréciée par de nombreux entrepreneurs.
La possibilité de choisir librement votre organisation quotidienne et l’étendue de vos missions sont des atouts majeurs.
L’essor du marché de l’immobilier en France et les perspectives de rebond après la crise du coronavirus laissent entrevoir des jours radieux dans ce secteur. Alors, qu’attendez-vous pour préparer activement votre projet ?
Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 3 avril 2020
