La constitution d'une SCI : quelles sont les étapes ?

Une SCI est une société civile permettant de détenir et de gérer un patrimoine immobilier entre plusieurs associés. Plusieurs personnes sont libres de s’associer, d’acquérir un portefeuille immobilier, d’en partager les revenus ainsi que la plus-value lors de la revente.

Il existe plusieurs formes de SCI : familiale, d’attribution, de jouissance à temps partagé, de construction-vente, de gestion ou de location. Elles permettent notamment d’éviter les risques d’indivision, car les décisions doivent être prises à la majorité des associés, et non à l’unanimité.

Une SCI doit être composée de deux associés minimums, dont chacun est propriétaire du patrimoine de la société à hauteur du pourcentage des parts qu’il détient.

Découvrons ensemble toutes les étapes à connaître pour créer une SCI.

Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Il existe plusieurs formes de SCI différentes :

• La SCI de location a pour vocation de louer des biens immobiliers afin d’en percevoir les loyers et générer des revenus réguliers
• La SCI familiale réunit plusieurs associés avec un lien de parenté
• La SCI d’attribution permet d’acquérir un bien dont la division est convenue dans les statuts en fonction des parts de chaque associé
• La SCI de construction-vente consiste à construire un bien immobilier dans la perspective de le revendre et optimiser la plus-value. Son activité est similaire à celle d’un promoteur immobilier.

Le choix de la forme de SCI à adopter dépend de vos objectifs patrimoniaux personnels, et doit faire l’objet d’une attention particulière.

Etape #1 : Comment choisir le siège social d’une SCI ?

Le choix de l’adresse du siège social de la SCI est la première étape à réaliser au moment de sa création. Il s’agit d’une étape importante à laquelle il faut apporter une grande attention.

Il est possible de domicilier votre SCI :

• Au domicile de l’un des associés. Cette alternative présente des inconvénients majeurs en matière de protection de la vie privée, car votre adresse personnelle est mentionnée sur l’ensemble des documents officiels de l’entreprise et en ligne
• Dans un local loué pour l’occasion. Cette solution est particulièrement onéreuse, d’autant plus que de nombreuses SCI ne nécessitent pas un local de travail dédié
• Dans une société de domiciliation. Il s’agit de la solution plébiscitée par de très nombreux créateurs de SCI qui souhaitent bénéficier d’une boîte aux lettres ainsi que de nombreux services utiles pour alléger leur quotidien (assistance administrative et juridique, standard téléphonique, location de salles de réunion, gestion quotidienne du courrier, etc.)

Etape #2 : Comment rédiger les statuts d’une SCI ?

Les statuts organisent le fonctionnement de la SCI ainsi que la relation entre les associés.

Il convient d’apporter une attention particulière à leur rédaction, c’est pourquoi il est recommandé de la confier à un professionnel (le plus souvent un avocat ou un notaire).

Les statuts de la SCI comportent notamment :

• La dénomination de la société
• La durée d’existence de la société, allant de 1 à 99 ans
• L’adresse de son siège social
• Son objet social
• Sa forme juridique précise
• Le montant de son capital social
• Le nombre et l’identité des associés
• Les éventuelles clauses encadrant son fonctionnement au quotidien ou les relations entre les associés

Etape #3 : Comment déposer le capital social d’une SCI ?

La troisième étape consiste à déposer le capital social de la SCI sur un compte séquestre auprès d’un établissement bancaire. Pour cela, il suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire.

Il vous remettra une attestation de dépôt du capital social, qui sera débloqué une fois la société immatriculée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés – nous y reviendrons plus bas).

Etape #4 : Comment publier une annonce légale de création ?

L’étape suivante consiste à réaliser la publicité légale de création de votre SCI.

Il est nécessaire de publier une annonce dans un journal d’annonces légales agrée en fonction de votre département. Le journal vous remettra une attestation de publication.

Etape #5 : Comment immatriculer une SCI ?

L’immatriculation de votre SCI est l’ultime étape à réaliser pour achever sa création. Il est nécessaire de déposer votre dossier de création complet auprès du CFE (Centre de formalités des entreprises). Ce dernier doit être composé :

• Du formulaire M0 de création adéquat
• De l’attestation de publication d’une annonce légale remise par le journal concerné
• D’un document attestant l’adresse du siège social mentionné (attestation de domiciliation, contrat de location, etc.)
• De la photocopie de la pièce d’identité du gérant de la SCI
• De la photocopie de la pièce d’identité de chaque associé de la SCI
• D’une attestation de non-condamnation et de filiation du ou des gérants
• D’une déclaration des bénéficiaires effectifs

L’administration publique valide en général chaque dossier dans un délai moyen de 3 à 5 semaines. Elle délivre ensuite l’extrait Kbis attestant l’existence juridique de votre SCI. Il permettra aussi de libérer le capital social auprès de votre établissement bancaire.

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