Nos experts vous guident dans le choix de votre domiciliation.
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Au moment d'acheter un bien immobilier, vous pouvez le faire soit en votre nom propre, soit en créant une SCI. En nom propre, vous achetez le bien seul, à votre nom. Vous êtes donc l'unique propriétaire de ce bien.
À l'inverse, la SCI est une société civile immobilière qui vous permet d'acheter et de gérer un bien à plusieurs. Vous êtes donc, avec vos associés, les propriétaires de ce bien.
En investissant en nom propre, vous faites l'acquisition d’un bien immobilier à votre nom. Cela signifie que vous utilisez vos propres fonds pour acheter ce bien. Par conséquent, vous signez le bien à votre nom, en tant que personne physique.
Le nom de l'acquéreur figure alors sur tous les actes relatifs à la propriété du bien. Vous êtes donc l'unique propriétaire de ce bien et vous percevez directement les loyers en cas de mise en location du bien.
Si vous souhaitez acheter un bien en nom propre à plusieurs, c'est possible ! Par exemple, avec votre conjoint, vos enfants, vos amis... Sachez toutefois que vous serez soumis au régime de l'indivision : votre nom et celui de vos co-acquéreurs apparaîtront distinctement sur le titre de propriété du bien. Mais l'indivision, qu'est-ce que c'est ? Ce régime permet à chaque propriétaire du bien, lorsqu'il y en a plusieurs, d'avoir des droits égaux sur ce bien. Il est fréquemment utilisé à la suite d'un décès, dans le cas d'un héritage partagé entre plusieurs enfants.
En règle générale, être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs se fait plus communément par le biais du régime de l’indivision. Ce régime s'applique automatiquement dans le cas d'une succession avec plusieurs héritiers.
Contrairement à la SCI, l’indivision ne constitue pas une personne morale.
À l’inverse, la société civile immobilière (SCI) est une structure distincte de vous, personne physique, et dotée de la personnalité juridique. Par conséquent, c'est cette personne morale qui sera propriétaire du bien immobilier.
Composée au minimum de 2 associés, il existe plusieurs types de SCI, notamment :
Remarque : La création d'une SCI implique de rédiger des statuts qui régissent son fonctionnement.
Créer une SCI permet de constituer et gérer un patrimoine à plusieurs, chaque personne ayant le statut d’associé. En tant qu’associé de cette société, vous détenez des parts sociales proportionnelles à votre participation dans le capital social.
Comme toutes les autres sociétés, les décisions les plus importantes doivent être prises collectivement.
De plus, les associés d’une SCI désignent un gérant pour la gestion quotidienne du bien immobilier, notamment en cas de location.
Que le bien immobilier soit acheté en SCI ou en nom propre, chaque régime a ses propres avantages. Il est donc essentiel de bien comprendre les conséquences juridiques de chaque dispositif pour faire le choix le plus adapté en fonction de votre projet.
Acheter un bien immobilier en nom propre offre de nombreux avantages :
Investir seul dans votre projet immobilier : l'investissement en nom propre correspond plus particulièrement aux personnes souhaitant être seules pour acheter un bien ;
Simplicité des formalités : les formalités de l'achat d'un bien en nom propre sont rapides et simplifiées : il n'y a pas besoin de créer une société, il suffit d'une signature de l'acte de vente chez le notaire ;
Possibilité de proposer le bien en location meublée : si vous choisissez de louer votre bien en location meublée, vous pourrez bénéficier du statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) et ainsi déduire un abattement forfaitaire à hauteur de 30 % des loyers (régime micro-BIC), dans la limite de 15 000 euros de revenus ;
Flexibilité dans la gestion du bien : le propriétaire décide seul de la gestion du bien immobilier ;
Durée d'engagement des locations : la durée minimale du bail est fixée à 3 ans pour les locations non-meublées ;
Application d'un abattement pour durée de détention : acheter un bien en nom propre s'avère particulièrement intéressant si vous envisagez de le garder sur une longue période. Au moment de revendre le bien immobilier, un abattement pour durée de détention s'applique pour le calcul de la plus-value imposable, en fonction de la durée de détention du bien. Plus vous conservez le bien immobilier dans le temps, plus l'abattement sera important.
Acheter un bien immobilier en SCI offre également de nombreux avantages :
Gestion du patrimoine immobilier à plusieurs : créer une SCI vous permet d'acheter un bien à plusieurs, en mutualisant vos ressources (en cas de travaux, le coût est assumé par l'ensemble des associés, à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent) et en répartissant le risque entre les associés, sans pour autant être soumis au régime de l'indivision ;
Faciliter l'obtention d'un crédit immobilier : l'achat immobilier en SCI avec plusieurs associés est particulièrement apprécié des établissements bancaires, qui octroient plus facilement un crédit pour financer votre projet ;
Protéger le patrimoine personnel des associés : la SCI étant dotée de la personnalité morale, elle dispose d'un patrimoine qui lui est propre : le patrimoine personnel des associés est donc protégé et les dettes et bénéfices sur le bien détenu sont répartis entre les associés ;
Faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers : créer une SCI permet de faciliter la transmission du bien immobilier à vos enfants puisque ce n’est pas le bien immobilier qui est transmis mais les parts sociales que vous détenez ;
Eviter l'indivision : contrairement à un achat en nom propre, la SCI est fortement conseillée pour écarter les règles de l'indivision qui entraînent souvent des conflits entre les indivisaires et une vente forcée du bien ;
Bénéficier d'un abattement en cas de donation de parts sociales : la donation de parts sociales en SCI permet de bénéficier d’un abattement fiscal, lié au degré de parenté entre l’associé et le bénéficiaire ;
Eviter les droits de mutation : la SCI permet d’éviter les droits de mutation dus généralement lors d’une succession ;
Choisir le régime fiscal applicable : en SCI, il est possible de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) :
Impôt sur le revenu (IR) : en choisissant l'IR, ce sont les associés qui déclarent et paient l'impôt sur les bénéfices de la société : chaque associé doit déclarer, au moment de sa déclaration de revenus, la quote-part des bénéfices correspondant aux parts qu'il détient dans la SCI ;
Impôt sur les sociétés (IS) : en choisissant l’IS, c’est la société qui s'acquitte de l’impôt sur les bénéfices : les associés ne sont imposables que s'ils perçoivent des dividendes.
Ces deux régimes présentent toutefois quelques inconvénients, qu'il est essentiel de prendre en compte pour choisir le dispositif qui convient le mieux à votre projet.
Acheter un bien immobilier en nom propre peut présenter quelques inconvénients :
Risques financiers : en cas d'achat d'un bien immobilier en nom propre, votre patrimoine personnel n'est pas protégé, facilement saisissable et votre responsabilité peut être engagée en cas de difficultés financières ;
Dépenses d'entretien et de réparation : si vous êtes seul à gérer un bien immobilier, vous devrez faire face aux dépenses d'entretien et de réparation du bien, qui peuvent être inattendues et conséquentes ;
Régime de l'indivision : la gestion d'un achat en indivision est beaucoup plus contraignante, notamment en cas de litige entre les propriétaires du bien immobilier (par exemple en cas de divorce ou de mésentente), en cas de décès de l’un des propriétaires, mais aussi en cas de départ d'un membre de l'indivision (les autres propriétaires devront soit racheter la quote-part du membre sortant soit vendre le bien) ;
Amortissements non déductibles : les amortissements d'un bien immobilier à votre nom ne sont pas déductibles, contrairement à la détention d'un bien en SCI ;
Difficulté de prise de décision : les décisions doivent être prises en accord avec chaque propriétaire (indivisaire), étant donné que chacun détient une quote-part sur le bien immobilier ;
Obtention plus difficile d'un prêt immobilier : si vous achetez le bien seul, vous devez présenter des garanties suffisantes pour obtenir un crédit immobilier auprès des banques tandis que si vous êtes plusieurs acheteurs en SCI, votre capacité d'endettement sera plus faible.
Investir dans un bien immobilier en créant une SCI peut également présenter quelques inconvénients :
Détention du bien immobilier par la SCI : en créant une SCI, vous n'êtes pas directement le propriétaire de votre bien, qui est détenu par la SCI ;
Complexité des démarches de création : créer une SCI nécessite de respecter plusieurs étapes, souvent lourdes et fastidieuses pour l'acquéreur d'un bien immobilier : l'immatriculation de la SCI, la rédaction des statuts, la constitution et le dépôt du capital auprès d'une banque, la rédaction et la publication d'une annonce légale, etc.
Impossibilité de créer et gérer une SCI seul : la loi ne permet pas de créer une SCI seul, il faut un minimum de 2 associés pour créer et gérer une SCI ;
Complexité de gestion et de comptabilité : la gestion d'une SCI peut être lourde, notamment au regard des obligations administratives, fiscales et comptables à respecter : tenue d'une assemblée générale ordinaire (AGO) au moins une fois par an, établissement d'un procès-verbal d'assemblée générale, tenue d'une comptabilité rigoureuse, déclaration de TVA, déclaration de résultats, etc. ;
Frais élevés : une SCI nécessite de s'acquitter de certains frais non négligeables, dès sa création et tout au long de son existence. Concernant les frais à prévoir pour créer une SCI, prévoyez notamment les frais d'immatriculation d'une SCI et les frais d'annonce légale. D'autres dépenses peuvent également s'ajouter si vous décidez de recourir à un expert ou à un professionnel pour déléguer certaines tâches : la rédaction de vos statuts par un professionnel du droit, la gestion de votre comptabilité par un expert-comptable ou encore la domiciliation de votre SCI par un expert en domiciliation (comme SeDomicilier). Sachez toutefois qu’il n’est pas obligatoire de recourir à un expert-comptable pour la gestion d’une SCI, même si cela reste fortement conseillé si vous (ou vos associés) n'avez aucune notion en comptabilité.
Investir en nom propre ou en SCI est un choix qui dépend essentiellement des spécificités de votre projet immobilier. Pour faire le meilleur choix entre acquérir votre bien en nom propre ou en SCI, il est nécessaire de tenir compte d’un certain nombre de critères :
Rappelons que la SCI vous permet d’investir dans un bien immobilier en vue de le mettre en location. Toutefois, le bien étant détenu par la société, le bail est signé à son nom et c'est la SCI qui perçoit les loyers et déduit les charges locatives.
À l'inverse, l’achat en nom propre vous offre également la possibilité de louer le bien. Vous percevrez directement les loyers mais les revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur le revenu.
Ainsi, si vous souhaitez mettre votre bien en location, ces deux options vous le permettent.
En fonction de la nature de votre projet et de votre budget, vous pourrez acheter le bien seul ou à plusieurs. L'achat d'un bien immobilier à plusieurs peut vous permettre de réduire les coûts associés (prix d'achat du bien, commission de l'agence, frais de notaire, etc.).
Sachez toutefois que si vous choisissez de créer une SCI, vous devrez prévoir un budget plus important, comprenant les frais liés aux formalités de création de la SCI (frais d'immatriculation et frais de publication d'une annonce légale) et éventuellement les dépenses annexes (recours à un expert pour rédiger vos statuts ou gérer votre comptabilité).
Il est donc nécessaire d'établir un budget prévisionnel avant d'acheter votre logement.
Il est possible d'acheter votre bien pour envisager de transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers.
Sur la transmission du patrimoine, la SCI est plus avantageuse : elle facilite la transmission de votre patrimoine en écartant le régime de l'indivision. En effet, plutôt que de transmettre le bien, ce sont vos parts sociales qui seront transmises aux héritiers. Cette technique permet une succession plus fluide, en évitant les litiges entre les acheteurs et la vente forcée du bien.
Avant de faire votre choix, n'oubliez pas de vous poser cette question : est-ce que je préfère transmettre mon bien en SCI ou être sous le régime de l'indivision ?
La SCI permet de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), tandis que l’achat en nom propre ne vous laisse pas le choix : vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
Ainsi, en créant une SCI, vous avez la possibilité de choisir votre régime fiscal en fonction de votre situation fiscale et de celle de vos associés :
Régime de l'impôt sur le revenu (IR) : les associés sont imposés personnellement à l'impôt sur le revenu et doivent remplir, dans leur déclaration de revenus annuelle, la rubrique relative aux revenus fonciers : chaque associé est alors imposé sur la quote-part de résultat qui lui revient ;
Régime de l'impôt sur les sociétés (IS) : la société est redevable de l'impôt sur les sociétés (IS) et les associés ne sont imposés que sur les dividendes qui leur sont distribués. Il est possible de bénéficier d'un taux réduit à 15 %, si vous ne dépassez pas un certain seuil de chiffre d'affaires.
La SCI vous permet donc d'opter soit pour l’impôt sur le revenu (IR) soit pour l’impôt sur les sociétés (IS), en fonction de la situation personnelle des associés et de ce qui vous semble être le plus avantageux fiscalement.
Il est tout à fait possible de créer une SCI une fois que le bien immobilier a été acheté en nom propre. Il suffit de créer une SCI et de transférer le bien dans la société nouvellement créée.
Sachez toutefois que cette opération nécessite de passer par un notaire, car elle est considérée comme une cession.
Vous avez un projet immobilier en tête mais vous ne savez toujours pas quel statut choisir ? Vous l'avez compris, le choix entre SCI et nom propre dépend principalement de la nature de votre projet et des critères précédemment évoqués.
