Pour officialiser la création de votre société civile immobilière (SCI), il est important de suivre quelques formalités. Voici les étapes clés de la mise en place d'une SCI :
- le choix de la forme de la SCI,
- le choix du siège social de la société civile immobilière,
- la rédaction des statuts,
- la réalisation des apports des associés et la signature des statuts,
- la nomination du gérant de la SCI,
- la publication d'avis de constitution dans le JAL,
- la déclaration des bénéficiaires effectifs et le dépôt du dossier d'immatriculation.
Pour créer la SCI, vous pouvez choisir entre ces différentes formes de société civile immobilière : la SCI d'attribution, la SCI familiale, la SCI de construction-vente ou la SCI de location. Le siège social de la société civile immobilière peut être l'adresse du bien qui est concerné par la SCI. Avec l'accord des autres, le gérant ou un associé peut également fournir son adresse personnelle comme celle du siège social de la SCI. Il est aussi possible de choisir un local commercial ou une société de domiciliation comme le siège de la société civile immobilière.
Pour la rédaction des statuts de la SCI, vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable ou un notaire. En général, les statuts doivent contenir les informations comme la forme juridique de la SCI, les identités des associés, la durée de la société, l'adresse sociale, l'objet social et le montant du capital social. Il faudra ensuite calculer les parts de chaque associé dans le capital social au prorata de ses apports. Tous les associés peuvent ensuite procéder à la signature des statuts.
À noter : après avoir nommé le gérant de la société civile immobilière (SCI), il faut procéder à la publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales du département dans lequel se situe le siège social de la société civile immobilière.
La finalisation de la formalité se fait par un dépôt de dossier d’immatriculation en ligne. Sur le site du guichet unique, vous allez remplir le formulaire de création d’entreprise et y ajouter vos pièces justificatives. Il s’agit entre autres de la copie des statuts juridiques, de l’avis de publication dans un journal d’annonces légales, de la pièce d’identité et de la déclaration de non-condamnation du gérant. Il faut ajouter à ces pièces la justification de domiciliation de la SCI et la déclaration des bénéficiaires effectifs.
La création d'une SCI facilite la gestion du patrimoine immobilier apporté par les associés ou acquis par le biais d'une société. Avec cette forme de société, il est plus facile de souscrire un emprunt afin de réunir les capitaux nécessaires pour entamer le projet. La nomination d'un gérant permet également de mieux gérer les immeubles que détient la SCI.
La SCI, comme toutes les autres sociétés, dispose d'un patrimoine immobilier personnel. En cas de difficultés financières, les patrimoines immobiliers personnels des associés sont d'abord préservés. Les créanciers devront donc intenter premièrement une action contre la SCI. C'est dans l'hypothèse qu'ils n'obtiennent pas gain de cause que les associés devront répondre de cette éventuelle dette.
Un autre avantage que présente la société civile immobilière est le fait que l'associé peut facilement sortir de la SCI. Pour ce faire, il devra céder ses parts de capital social aux autres associés. Il peut également vendre ses parts à un tiers s'il a obtenu l'autorisation des autres associés.
La société civile immobilière est soumise à un mode d'imposition qui peut être bénéfique aux associés. Le mode d'imposition par excellence de la SCI est en effet l'impôt sur le revenu avec une possibilité d'option pour l'IS. De plus, la création d'une SCI est encouragée par certains dispositifs comme la loi Pinel. Cela permet aux associés de bénéficier d'une réduction d'impôt au prorata de leurs parts sociales.
Enfin, la création d'une société civile immobilière n'impose pas, comme pour certaines formes d'entreprise, un capital social minimal. Juridiquement et théoriquement, il est possible de créer une SCI avec un minimum d'un euro. En pratique, il est évidemment plus prudent d'avoir des apports plus conséquents pour le bon fonctionnement de la société.
La création de la SCI ne présente pas que des avantages. Certaines caractéristiques propres au régime juridique lié à la création et à la gestion de la SCI peuvent poser problème aux particuliers qui souhaitent investir dans ce type de projet.
Voici les principaux inconvénients de la SCI :
- la responsabilité illimitée de chaque associé au prorata de ses parts sociales,
- le coût élevé et la complexité des formalités de création de la société,
- l'obligation d'avoir deux associés au minimum avant de créer une SCI,
- les frais divers (recours à un expert-comptable ou à un notaire) liés à la création de la SCI.
Pour son bon fonctionnement, la SCI est soumise à certaines obligations qui peuvent s'avérer contraignantes pour les associés.
En conclusion, la SCI est une forme juridique intéressante pour investir dans l'immobilier, mais elle présente certains inconvénients qu'il convient de bien connaître avant de se lancer.
La responsabilité illimitée des associés peut être un risque important, en particulier en cas de difficultés financières de la société. Les formalités de création et de gestion peuvent également être complexes et coûteuses.
Enfin, l'obligation d'avoir deux associés au minimum peut limiter les possibilités d'investissement pour les personnes qui souhaitent créer une SCI seules.
Il est important de bien réfléchir aux avantages et aux inconvénients de la SCI avant de la créer. Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel pour vous aider à choisir la forme juridique la plus adaptée à votre situation.
Voici quelques conseils pour bien choisir la forme juridique de votre investissement immobilier :
- Définissez clairement vos objectifs d'investissement.
- Évaluez vos risques financiers.
- Tenez compte de votre situation personnelle et professionnelle.
- Consultez un professionnel du droit ou de la fiscalité.
En prenant le temps de bien réfléchir à ces différents aspects, vous pourrez faire le choix le plus judicieux pour votre investissement immobilier.
Rédigé par notre expert de la rédaction
le 5 juin 2023
