Une Société Civile Immobilière (SCI) a pour vocation l’achat et la gestion d’un portefeuille de biens immobiliers à plusieurs.

Plébiscité par de nombreux investisseurs et familles françaises, elle comporte plusieurs avantages non négligeables : une gestion souple, de réelles facilités pour transmettre votre patrimoine en toute sécurité, une gouvernance modulable, etc.

Il existe plusieurs types de SCI : classique, familiale, etc. La SCI familiale permet d’investir avec des membres de sa famille (parents, enfants, cousins, conjoints). La SCI familiale facilite aussi la mutualisation d’emprunts immobiliers, ce qui est utile pour acquérir un portefeuille immobilier.

Découvrons ensemble tous les avantages de la SCI familiale pour favoriser l’emprunt bancaire.

Comment faire un prêt immobilier en SCI familiale ?

Pourquoi est-il judicieux d’emprunter en SCI familiale ?

La SCI familiale permet à plusieurs personnes issues d’une même famille de réunir leurs capitaux pour acquérir un portefeuille immobilier. Il est possible de créer une SCI « sans apport ». Cela signifie que les ressources financières proviennent d’un emprunt bancaire.

Il est plus simple d’emprunter de l’argent via une SCI familiale qu’individuellement car la responsabilité des associés est indéfinie et solidaire.

Si un associé ne peut plus rembourser sa quote-part des intérêts ou du capital, la banque peut obliger les autres associés à le faire à sa place. Cela apporte des garanties supplémentaires à la banque en cas de défaut de paiement d’un associé.

Aussi, plus le nombre d’associés est important (et plus ils sont solvables), plus cela augmente la capacité d’emprunt de la SCI. Il est donc possible d’emprunter plus facilement et des montants plus élevés en SCI familiale.

Quels sont les différents types d’emprunts bancaires en SCI familiale ?

Une SCI familiale a pour vocation l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers destinés à la location meublée ou non meublée. Les établissements bancaires ne font aucune distinction entre la souscription d’un prêt par un particulier ou au travers d’une SCI.

Une SCI peut généralement recourir à tous les types d’emprunts bancaires à l’exception de :

  • L’ensemble des prêts aidés, tels que le PTZ (Prêt à taux zéro)
  • Le PEL (le prêt obtenu dans le cadre d’un Plan d’Épargne Logement)
  • Les prêts conventionnés

Ces deux types de prêts sont exclusivement réservés aux particuliers.

Un associé peut-il emprunter à titre individuel ?

Les associés au sein d’une SCI ont le choix entre emprunter en leur propre nom ou via la SCI.

Si les associés souhaitent emprunter en leur nom propre, chacun prend contact avec un établissement bancaire pour faire une demande de prêt individuelle. Une fois l’accord obtenu, les associés apportent leurs capitaux empruntés sur le compte courant de la SCI pour acheter le bien immobilier.

Les parts de la SCI sont distribuées au prorata des apports effectués.

Chaque associé s’acquitte du remboursement de son propre prêt individuellement. Si le bien immobilier est loué, l’associé peut rembourser son prêt grâce aux revenus perçus de la location, en fonction de sa quote-part au capital de la SCI.

Si les associés souhaitent emprunter des fonds via la SCI, son gérant doit prendre contact avec l’établissement bancaire de la société pour demander un financement. Une fois l’accord obtenu, le montant du prêt est versé sur le compte courant de la société.

Les échéances de remboursement du prêt peuvent être couvertes grâce aux revenus locatifs. A défaut, les associés doivent approvisionner le compte courant de la SCI des sommes nécessaires.

Quelles sont les garanties demandées par les établissements bancaires ?

Comme pour tout prêt immobilier, l’établissement bancaire peut réclamer des garanties financières auprès des associés de la SCI. Le plus souvent, il s’agit :

  • D’une garantie hypothécaire : un bien immobilier est hypothéqué auprès d’une banque en cas de défaut de paiement. Cela signifie que la banque peut se saisir de ce bien et le vendre pour se rembourser.
  • Une garantie personnelle, le plus souvent sous forme de caution.

Les banques demandent parfois une assurance décès-invalidité pour couvrir la survenance d’un accident du travail, d’invalidité ou de décès.

Quelles sont les charges déductibles de votre emprunt ?

La SCI permet à ses associés de bénéficier d’un atout de taille : il est possible de déduire de nombreuses charges du résultat imposable. Ainsi, il est possible de déduire les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition, l’entretien, la réparation ou l’embellissement du bien acheté au travers de la SCI.

Aussi, il peut s’agir d’intérêts payés pendant la période d’imposition, y compris lorsqu’ils concernent un emprunt souscrit à une période antérieure.

Ce dispositif fiscal de déduction des charges permet de réduire significativement votre imposition.

Les créateurs et gérants de SCI ont souvent besoin d’un accompagnement administratif, fiscal et juridique afin de remplir toutes leurs obligations légales. Les sociétés de domiciliation leur offrent une adresse de siège social prestigieuse ainsi qu’une assistance administrative et juridique pour alléger leur quotidien.