Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société dont l’objet est un bien immobilier. Elle est une personne morale disposant d’une existence juridique propre.
Son rôle principal consiste à acquérir un bien immobilier à plusieurs et en assurer une gestion commune par l’intermédiaire de la société.
Elle garantit aussi de nombreux avantages lors de la transmission du patrimoine. Pourquoi créer une SCI ? À quel moment et dans quelles conditions y avoir recours ?
Faire les bons choix peut vous conduire à réaliser d’importantes économies
L’acquisition d’un bien immobilier nécessite très souvent un financement.
Les SCI offrent davantage de possibilités aux individus par rapport à un emprunt à titre individuel. Il est possible d’emprunter d’avoir recours au crédit classique, c’est à dire à titre individuel et d’apporter les fonds au sein de la SCI.
Autrement, la SCI peut directement emprunter les fonds
Emprunter des fonds au nom de la société peut constituer un avantage.
Il n’existe aucun moyen mieux adapté que la SCI pour partager la valeur d’un bien entre plusieurs personnes.
Elle permet de mettre les capitaux en commun, puis chacun des associés est libre d’acquérir une certaine quantité de parts de la société.
La répartition est réalisée au prorata des fonds apportés dans la plupart des cas
La valeur du bien est donc répartie de manière équitable et représentative entre les personnes ayant contribué à son achat.
Transmettre des biens immobiliers n’est jamais une tâche simple.
En effet, léguer les parts d’une société est plus simple que transmettre directement un bien en lui-même.
De même, réaliser une donation progressive des parts aux héritiers se fait relativement facilement, tout en bénéficiant d’une fiscalité moins lourde que celle appliquée lors de la transmission d’un bien immobilier.
Les enfants peuvent être des associés et la valeur transmise est établie sur l’actif net de la SCI après déduction des dettes.
La transmission d’un bien peut être effectuée progressivement dans le temps, sans aucun impact sur la gestion
L’indivision est une situation fréquente, et est souvent source de blocages lors d’une succession.
Obtenir l’accord des indivisaires n’est jamais simple, et la simple vente d’un bien immobilier peut nécessiter plusieurs années de négociations.
Grâce à la SCI, le gérant désigné par les associés détient davantage de pouvoirs et peut résoudre ce type de conflits.
Une rédaction souple et astucieuse des statuts peut permettre d’éviter de tomber dans l’indivision
Au lieu de nécessiter l’unanimité des héritiers, certaines décisions nécessitent seulement une majorité désignée par les statuts.
Il est possible de prévoir différents types de majorité en fonction des décisions à prendre.
La SCI présente plusieurs avantages en matière fiscale car elle laisse le choix aux associés d’opter pour une imposition à l’IR ou à l’IS.
Le plus souvent, les revenus générés par les activités de la société sont imposables à l’IR au pro rata des parts détenues par chacun des associés dans la société.
Si les associés sont imposés dans les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu, opter pour l’IS est une solution avantageuse.
Dans ce cas, les bénéfices sont imposés à hauteur de 15% jusqu’à 38 120€ par an, puis à 33,33% au delà
L’option pour l’IS est obligatoire dans le cadre d’une activité commerciale telle que la location meublée par exemple.
La revente de parts détenues dans une SCI sont soumises à plusieurs avantages fiscaux.
Dans ce cas, les plus-values réalisées au moment de la cession bénéficient d’un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention.
Au bout de 15 années, les plus values de cession sont donc intégralement exonérées.
Créer une SCI peut donc s’avérer être une excellente opportunité pour réaliser d’importantes économies, tant sur la gestion mais aussi lors de la transmission de votre patrimoine immobilier.
Il est possible de s’associer avec la personne de son choix, mais ce montage fiscal prend toute son importance lorsqu’il est réalisé en famille
Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 17 juillet 2018
