SCI : Quels sont les avantages et les inconvénients ?

La SCI, qu’est-ce que c’est ? 

La société civile immobilière (SCI) est l’outil de gestion par excellence d’un patrimoine immobilier. Constituée d’au moins deux associés, chacun se rémunère en fonction des parts sociales qu’il possède dans la structure. 

La SCI est une véritable société, dont les statuts ne sont pas prévus par le code de commerce. Elle est un contrat obligatoirement écrit, qui nécessite l’accord des parties.

Tout comme les sociétés commerciales, la SCI dispose d’une personnalité juridique propre et d’un organe de direction en la personne d’un gérant. Ce dernier effectue les tâches de gestion courante des biens immobiliers dont la société est propriétaire.

Quels sont les différents types de SCI ?

Le régime de l’indivision conditionne généralement la propriété d’un bien immobilier dans le cadre des successions. Chaque héritier, appelé indivisaire, possède une quote-part du bien tout en possédant des droits sur le bien hérité dans son ensemble. 

La création d’une SCI entend limiter les droits des propriétaires d’un bien immobilier aux parts sociales qu’ils possèdent dans l’entreprise. Pour donner tout potentiel à cette forme de société, différents types de SCI existent, chacune étant adaptée à un type d’investissement immobilier.

La SCI de gestion ou de location

La SCI de gestion, également appelée SCI de location, est la forme la plus classique de la SCI. Elle accompagne l’achat de biens immobiliers ayant pour vocation à être placés en location. Les biens deviennent la propriété de la SCI et chaque associé détient des parts en fonction de ses apports.

L’ensemble des flux financiers des biens immobiliers passent par la SCI, qui détient également la totalité des pouvoirs décisionnels sur les biens dont elle a la propriété. Les revenus locatifs, ou le déficit foncier, sont entièrement gérés par la SCI, et sont répartis entre les associés en fonction des parts sociales. 

La SCI familiale 

La SCI est souvent considérée comme un outil de transmission du patrimoine. La SCI familiale n’est ni plus ni moins qu’une SCI dont les associés sont tous membres d’une même famille. La création de ce type de SCI permet de limiter les droits de succession. 

Dans le cadre de donations des parents aux enfants, les SCI permettent de bénéficier de 100 000 euros d’abattements fiscaux tous les 15 ans. Une gestion avisée de la SCI permet donc de faire l’économie des droits de mutation. 

Ce n’est pas le seul avantage de ce type de SCI. En effet, un associé ne peut pas effectuer une vente forcée du ou des biens gérés par la SCI. Il sera dans l’obligation de vendre ses parts aux autres associés pour en sortir. Le patrimoine est donc maintenu intact. 

La SCI construction-vente

Ce type de SCI ne vise non pas l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers, mais la construction d’un bien en vue de sa vente. Bien que les SCI ne soient pas autorisées à poursuivre des activités commerciales, elles permettent toutefois de réaliser des bénéfices. 

La SCI de construction-vente a pour unique finalité la construction et la vente d’un bien immobilier. Une fois que la SCI a réalisé son objet social, c’est-à-dire qu’elle a réalisé la vente du bien, elle sera dissoute.  

La SCI attribution

Cette forme de SCI est prévue par les dispositions de l’article L212-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle vise à l’acquisition d’un ou plusieurs immeubles qui seront ensuite fractionnés en lots répartis entre les associés. 

Il s’agit d’une forme de société de moyen terme, étant donné qu’elle se dissout une fois son objet réalisé, c’est-à-dire la division du bien en lots. Ce type de SCI peut également voir le jour dans le cadre de l’acquisition d’un bien encore en construction ou demandant la réalisation d’importants travaux. 

La SCI de jouissance à temps partagé

C’est la forme juridique par excellence des résidences secondaires. Le coût des résidences dans les endroits touristiques, telles que les stations balnéaires et les stations de ski, a vite rendu impossible une acquisition immobilière par un acheteur unique. 

Par conséquent, la SCI de jouissance à temps partagé vise à réunir plusieurs investisseurs qui achètent un bien en vue de l’occuper à tour de rôle durant une ou plusieurs semaines de l’année. Les associés de la SCI occupent alors le bien successivement, généralement dans le cadre de leurs vacances.

La rédaction du contrat liant les parties doit respecter les dispositions des articles L121-60 à L121-79-5 du Code de la consommation, qui sont considérées comme étant d’ordre public. C’est-à-dire que leur non-respect entraîne l’annulation immédiate du contrat et de ses effets. 

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Les avantages sont au nombre de cinq : 

• Facilité de gestion et de transmission du patrimoine, 
• Choix du régime d’imposition,
• Capital libre,
• Fonctionnement flexible,
• Distinction claire entre bien immobilier et activité professionnelle.

SCI et impôts

Les dettes et les bénéfices dégagés par une SCI reviennent aux associés à hauteur de leurs apports, facilitant la gestion de ce type de montage juridique. Surtout, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier en limitant l’impact de la fiscalité. 

En effet, des abattements sont possibles dans le cadre de donations, à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans par enfant. Une SCI bien gérée, avec des donations effectuées tous les 15 ans, permet de faire l’économie des droits de mutation.

La SCI professionnelle

La distinction des biens immobiliers de l’activité professionnelle est rendue possible par une forme de SCI dont nous n’avons pas encore parlé : la SCI professionnelle. 

Cette forme de société permet de distinguer les biens nécessaires au fonctionnement d’une entreprise et l’activité de cette entreprise. Autrement dit, elle permet de séparer les patrimoines, et donc de mieux les protéger. 

Par exemple, la SCI professionnelle permet d’acheter les murs d’un fonds de commerce et de mettre en place un bail commercial vis-à-vis de l’entreprise qui exploite le fonds. 

La double conséquence de ce montage juridique est la suivante : 

• La charge immobilière n’apparaît pas dans le bilan de la société commerciale,
• Les biens immobiliers sont sécurisés en cas de faillite.

La SCI professionnelle permet également de pratiquer de l’optimisation fiscale. Les loyers versés par la société commerciale à la SCI représentent des charges qui sont déductibles du résultat de l’entreprise. 

Dans le même temps, la SCI professionnelle peut opter, soit pour l’imposition sur le revenu, soit sur l’imposition sur les sociétés si la tranche d’imposition sur le revenu est supérieure à 30%. L’amortissement de l’immeuble permet également d’opérer des déductions dans la déclaration d’impôts de la SCI. 

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Ils sont au nombre de quatre : 

• Les démarches de création sont lourdes,
• Responsabilité illimitée des associés,
• Assemblées générales annuelles obligatoires,
• Obligations comptables et fiscales, 
• Frais cachés.

Une création complexe

Comme toute société, la SCI doit être inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS) afin qu’un Kbis puisse être délivré. 

Par conséquent, la création d’une SCI ne fait l’économie d’aucune modalité de constitution d’une société. Il faut : 

• Rédiger des statuts incluant les mentions obligatoires,
• Réaliser l’apport des capitaux,
• Compléter le formulaire M0 société civile,
• Régler les frais de publication de l’annonce légale,
• Déposer les pièces au greffe du tribunal de commerce.

Une responsabilité illimitée des associés 

Posséder un patrimoine immobilier ne rime pas toujours avec la fameuse image du revenu passif matérialisé par une rente. Il peut arriver que les charges inhérentes à la possession d’un patrimoine immobilier dépassent largement les revenus fonciers dégagés par les biens. 

Dans ce cas, les associés sont responsables des dettes de la SCI sur leur propre patrimoine personnel. Autrement dit, les créanciers ont le droit, après avoir intenté une première action contre la SCI, de se servir des biens personnels des associés pour se voir rembourser leur dette. 

Il convient toutefois de préciser deux choses : 

• Chaque associé n’est responsable des dettes qu’à hauteur de son apport,
• Les associés ne sont pas solidaires.

La SCI impose de nombreuses obligations

De la réunion d’assemblées générales annuelles aux obligations comptables et fiscales, la SCI n’est pas connue pour sa facilité de gestion. Une comptabilité commerciale en partie double doit ainsi être tenue par les associés. 

La déclaration des résultats aux impôts demande des connaissances fiscales pour que cette dernière soit juste, en fonction du régime choisi. Il peut en effet s’agir de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. 

A la fin de chaque année, les associés doivent se réunir en assemblée générale pour procéder à la rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale statuant sur la situation des comptes de l’année écoulée. 

Les frais cachés 

Une SCI demande de grandes connaissances juridiques et fiscales pour que tous les associés puissent tirer tout le parti de cette forme de société. Les grandes orientations données à la SCI, comme l’inclusion des enfants, la création d’une holding ou encore la gestion des parts sociales, nécessitent souvent l’intervention d’un conseil. 

Il s’agit alors bien souvent d’un notaire ou d’un avocat, voire même des deux professions, le notaire n’étant pas avocat fiscaliste. Les frais peuvent alors devenir rapidement très lourds et surtout inattendus. 

Au-delà des frais de conseil, certaines dispositions juridiques imposent à la SCI de recourir à un architecte pour tout dépôt d’un permis de construire, ou encore à un expert-comptable dans les cas où la tenue d’une comptabilité est obligatoire.