Le choix initial de la fiscalité d’une SCI est laissé au libre choix de son fondateur : elle peut être imposée à l’IR (Impôt sur le revenu) ou à l’IS (Impôt sur les sociétés).
Ce choix dépend du résultat de la SCI, des revenus qu’elle génère pour ses associés et de la structure patrimoniale personnelle de ces derniers. Avant de faire un choix, il convient de réaliser une simulation fiscale et patrimoniale précise afin d’optimiser votre fiscalité.
Découvrons ensemble les contours de la fiscalité applicable aux SCI et leurs enjeux.
Les SCI à l’IR (Impôt sur le revenu) sont imposées selon le régime fiscal des revenus fonciers. Les associés sont imposés directement entre leurs mains, tout comme le serait le propriétaire d’un appartement en direct percevant des loyers.
Il faut alors s’acquitter du paiement de prélèvements sociaux au taux global de 17,2% puis de l’IR selon votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45% selon votre niveau de revenu). De cette façon, chaque associé possède un taux d’imposition différent selon sa propre situation patrimoniale.
On dit souvent que ce régime est « transparent » car chaque associé est imposé en fonction de sa qualité, quel que soit la finalité de la société.
Il est possible de choisir une imposition à l’IS (Impôt sur les sociétés) lors de la création de la société. Dans ce cas, l’entreprise est directement imposée sur ses bénéfices au taux en vigueur :
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15% pour la fraction des bénéfices inférieurs à 38 120€
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28% au-delà
Le gouvernement français prévoit une diminution du taux d’IS à 25% maximum en 2022.
Il est possible de déduire les frais d’acquisition du bien, les frais de gestion du bien (travaux, frais de co-propropriété), l’amortissement des constructions et la rémunération du gérant associé de votre bénéfice imposable.
Une SCI est imposée à l’IR par défaut, mais il est possible de choisir une imposition à l’IS irrévocable.
Le taux d’imposition à l’IR permet de réduire l’assiette fiscale des associés. Il s’agit d’un régime souvent plébiscité pour les jeunes SCI supportant des frais importants.
L’imposition à l’IS est plus intéressante si vous êtes imposé à une tranche supérieure à 28% au barème de l’impôt sur le revenu. Rappelons que l’imposition à l’IS permet également de déduire l’amortissement de l’immeuble.
Une SCI n’est pas soumise à la TVA. En contrepartie, elle ne peut la récupérer lorsqu’elle réalise des achats.
Les SCI réalisant de la location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou de bureau peuvent opter pour une imposition à la TVA.
Cela leur permet aussi de la récupérer sur leurs achats. Les SCI réalisant de la location meublée sont automatiquement assujetties à la TVA. Celles réalisation de la location non meublée et non équipée à usage d’habitation ne peuvent être soumises à la TVA.
Les plus-values réalisées par la SCI sont imposables au pro rata des parts de capital détenues par chacun des associés.
Les plus-values immobilières sont désormais soumises à la flat-tax (ou prélèvement forfaitaire unique) au taux global de 30%. Une taxe supplémentaire est appliquée pour toutes les plus-values supérieures à 50 000€.
La plus-value peut être exonérée d’impôt si :
- Le logement fut mis à disposition à titre gratuit pour une personne y domiciliant sa résidence principale
- Un associé n’a pas été propriétaire de sa résidence principale les 4 années qui précèdent la session et qu’il vend un bien immobilier pour la première fois et qu’il réemploie le montant pour acheter une résidence principale dans un délai de 24 mois
- La valeur de revente du bien immobilier est inférieure à 15 000€
- Le bien immobilier est vendu pour réaliser des logements sociaux
La dissolution d’une SCI entraîne la vente des biens qu’elle détient. Dans ce cas, les associés doivent s’acquitter de l’impôt sur les plus-values selon les règles habituelles. Aussi, le résultat de la SCI est imposé en fonction de son mode d’imposition à l’IR ou à l’IS l’année de sa dissolution.
L’arbitrage entre la fiscalité à l’IR ou à l’IS est particulièrement important, et nécessite toute votre attention.
Le choix d’une imposition à l’IS est irrévocable, c’est pourquoi il doit être observé avec attention à l’aune des revenus dégagés par la SCI et de la structure patrimoniale des associés.
Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 5 juillet 2021
