Toutes les SCI ne sont pas soumises à la TVA. Cela dépend directement du type d’activité exercé, et de la catégorie de SCI à laquelle la société appartient.
La TVA est un impôt indirect prélevé sur l’ensemble des dépenses de consommation. Elle est payée par le consommateur final d’un bien ou d’un service donné, collectée par l’entreprise et reversée ensuite au Trésor Public.
La TVA est une taxe correspondant à un pourcentage calculé sur le prix de vente hors taxes d’un bien ou d’un service. Certaines SCI sont soumises d’office au paiement de la TVA, tandis que d’autres le sont au cas par cas.
Découvrons ensemble comment gérer et optimiser l’assujettissement de votre SCI à la TVA.
Certaines SCI sont soumises au paiement de la TVA d’office. Cela concerne celles dont la location de biens aménagés s’adresse à des professionnels. Elles sont alors soumises de plein droit au paiement de cette taxe.
Les SCI louant des places de parking sont également concernées, sauf si ces dernières sont rattachées à une location elle-même exonérée de TVA.
Si votre SCI possède et loue des biens à usage d’habitation, alors elle est intégralement exonérée de TVA.
Une seule dérogation existe, si des services annexes sont proposés en complément de la location, tels qu’un service d’entretien à domicile, le service de repas ou la prise en charge du linge par exemple. Dans ce cas, les revenus perçus sont soumis au paiement de la TVA, car l’administration publique estime qu’il s’agit d’une prestation commerciale, similaire à celle d’un hôtel.
Toutes les SCI assujetties au paiement de la TVA s’acquittent du taux plein, à savoir 20%. Elle doit figurer sur le loyer payé au bailleur, auquel il faut ajouter les droits d’entrée, les pas-de-porte et les avances de loyers.
De la même façon, les charges locatives sont soumises au paiement de la TVA. Les provisions de charges sont exemptées, à la différence des charges définitives.
Dans certains cas, le paiement de la TVA est fiscalement avantageux pour les SCI, c’est pourquoi elles peuvent opter volontairement pour le paiement de cette taxe. Ainsi, en la collectant, elle est en position de la déduire d’autres frais qu’elle supporte.
Cette option est donc intéressante si la SCI réalise de nombreuses autres dépenses soumises au paiement de la TVA, telles que les charges courantes par exemple. Ainsi, cela lui permet d’augmenter sa profitabilité, au détriment des locataires, dont les frais augmentent. Ainsi, il est recommandé de n’appliquer la TVA qu’à des locataires susceptibles de la déduire eux-mêmes.
Dans ce cas, il faut formuler votre demande auprès du service des impôts des entreprises.
Si la SCI exerce des activités dans plusieurs secteurs soumis à des taux de TVA différents, elle doit calculer son coefficient de déduction sur la base de son coefficient d’assujettissement (la proportion d’utilisation d’un bien pour la réalisation d’opérations imposables à chaque taux de TVA), son coefficient d’admission (il est fixé par la loi) et son coefficient de taxation (degré d’affectation des biens à des opérations ouvrant droit à une déduction de TVA).
Ainsi, le paiement de la TVA en SCI obéit à des règles bien particulières, et peut s’avérer un outil d’optimisation fiscale intéressant. Attention néanmoins à ne pas dégrader votre attractivité en la faisant supporter à des locataires qui ne pourraient pas la déduire. Il s’agit d’une question primordiale à aborder lors de la création de votre SCI.
Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 15 mars 2021
