Quelles sont les différentes formes de SCI ?

Par Audrey Nouvel - 31/08/2017

Fonder une SCI sur un modèle correspondant à votre projet

Trouver le type de SCI qui correspond le mieux à votre projet peut parfois se révéler plus dur que prévu… C’est pourquoi SeDomicilier.fr se charge de vous donner un aperçu des possibilités qui s’offrent à vous !

Il existe de nombreuses formes possibles pour une SCI et cet article vous permettra de les découvrir facilement et en quelques mots

Sommaire

1. Définition : qu'est-ce qu'une SCI ?

2. SCI à capital fixe et SCI à capital variable

3. SCI de location

4. SCI familiale

5. SCI de jouissance à temps partagé

6. SCI d'attribution

7. SCI de construction-vente

SCI : faire le bon choix entre les différentes formes et types

Définition : qu'est-ce qu'une SCI ?

Tout d’abord, il convient de définir la SCI

Définition SCI : La Société Civile Immobilière (SCI) est une société ayant un objet immobilier, sans but commercial, elle est constituée au minimum par deux personnes. La SCI est en fait ce que l’on pourrait qualifier de meilleur outil légal actuel permettant l’achat et la gestion d’un bien immobilier.

En effet, l’objectif de sa création est de garantir l’absence de problèmes d’indivisions entre copropriétaires d’un bien immobilier. Et pour cause, la SCI constitue une personne morale créée par l’union d’au moins deux personnes physiques associées. Ainsi, c’est l’entreprise, divisée en parts entre les associés, qui est propriétaire des biens immobiliers et non un particulier.

Ce type de montage juridique astucieux a donc rapidement gagné ses lettres de noblesse aujourd’hui.

Pour autant, la SCI n’est jamais utilisée dans l’optique de buts commerciaux et cela est d’ailleurs prohibé par la loi. Il sera donc théoriquement impossible d’acheter des biens immobiliers pour ensuite les revendre par le biais d’une SCI.

SCI à capital fixe et SCI à capital variable

Lors de la création d’une SCI, deux choix s’offrent à vous

Vous pouvez choisir que votre société ait un capital fixe ou bien un capital variable.

Si la SCI est à capital fixe alors le montant du capital social décidé à la naissance de la société est mentionné directement dans les statuts. Par conséquent, toute modification de ce capital social de départ, de la répartition des parts entre associés ou encore du groupe d’associés lui-même nécessite une réunion de l’assemblée générale et la publication d’une annonce légale. Il sera ensuite nécessaire de rédiger de nouveaux statuts et de les faire reconnaître par le greffe du tribunal du commerce et par les services fiscaux.

La sécurité apportée aux associés par ce type de SCI est prisée et il n’est donc pas étonnant qu’il soit le plus répandu actuellement. Pour autant, il convient de noter que libérer le capital de la SCI, et donc la transformer en SCI au capital variable, présente également des avantages non négligeables.

Par exemple, l’adoption d’un capital variable permettra d’éviter toutes les formalités administratives nécessaires dans le cas des modifications évoquées plus haut. En effet, les statuts d’une telle société sont rédigés de manière à prévoir un seuil minimal et un seuil maximal pour le capital. Ainsi, par exemple, modifier la répartition du capital ne nécessitera pas une refonte des statuts.

De plus, dans le cadre d’une SCI à capital variable, le nom des associés ne figurent pas dans les statuts. Cela permet donc à ceux-ci de garder un certain anonymat à la différence des associés d’une SCI à capital fixe.

Enfin, la SCI à capital variable est moins imposée sur ses bénéfices que la SCI à capital fixe. Puisque, lors de l’apport, le capital est libéré, les bénéfices (sur la tranche inférieure à 38 120 euros) de la SCI à capital variable sont imposés à un taux de 15% alors que ceux de la SCI à capital fixe sont imposés à hauteur de 33,3%.

La SCI peut prendre de multiples formes dans la pratique, le choix du type de capital n’est pas le seul que vous aurez à faire lors de la création de votre société

SCI de location

La SCI de location, comme son nom l’indique, est créée entre différents associés souhaitant gérer un bien immobilier et le mettre en location. Elle permet comme toutes les SCI d’éviter les problèmes d’indivisions car les loyers, ou revenus de l’entreprise, sont divisés entre associés en fonction de leur nombre de parts. De plus, elle n’implique en aucun cas de renoncer à certains avantages législatifs qui sont théoriquement réservés aux particuliers comme le dispositif Robien par exemple.

SCI familiale

Dans le cadre familial, la SCI peut être utilisée pour transmettre un bien immobilier. En effet, transmettre des parts d’une société est plus avantageux fiscalement que de transmettre directement un bien immobilier. La SCI permet donc dans ce cas-ci une certaine optimisation fiscale.

SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé est basée sur l’idée de « Time Share ». C’est-à-dire que chaque associé à droit à une période d’occupation du bien de la SCI calculée en fonction des parts qu’il possède. Ce montage est très souvent utilisé dans le cas des résidences secondaires notamment.

SCI d'attribution

Le but d’une SCI d’attribution est de construire ou d’acquérir un bien immobilier dont la division est déjà prévue par les statuts en fonction des parts de chaque associé. Une fois le bien construit/acquis, la société sera dissoute.

SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente est une exception à la règle. En effet, puisque son activité consiste à construire un bien immobilier dans l’optique de le revendre ensuite, elle se rapproche de celle d’un promoteur et donc d’une activité commerciale. Ce type de SCI, de même que la SCI d’attribution, est généralement dissoute lorsque le but visé est atteint.

Créer une SCI, c’est créer sa propre formule !

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