Comment bien créer et administrer une sci ?

Quelles sont les étapes de création d'une SCI ?

Il existe différentes SCI, mais peu importe votre choix, vous devez suivre 4 étapes pour sa création.

La rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts de la Société Civile Immobilière est la formalité la plus importante. Ce document présente toutes les règles de fonctionnement de la société. Il indique les informations suivantes :

• forme de l'entreprise,
• identité de tous les associés et la dénomination sociale,
• objet social et siège social,
• montant du capital social, les apports et les parts des associés,
• désignation du gérant et la durée de la société,
• date de début et de clôture de l'exercice social.

De plus, les statuts de la SCI doivent mentionner les conditions de cession des parts sociales. Pour la rédaction de ce document, vous pouvez utiliser des modèles en ligne qui vous facilitent la tâche. Les informations renseignées dans les statuts peuvent être modifiées. Par exemple, si l'adresse du patrimoine immobilier change, il faudra actualiser les statuts.

Le dépôt du capital social

Le capital social est l'ensemble des apports en nature (biens) ou en numéraire (argent) faits par les associés de la SCI. C'est en considération de la valeur de leurs apports qu'ils reçoivent leurs parts sociales. Le dépôt du capital social se fait le plus souvent dans un compte bancaire dédié à l'entreprise. Après le versement, vous recevrez une attestation de dépôt des fonds. C'est un document indispensable pour l'immatriculation de la société.

La publication d'une annonce légale

La publication d'une annonce légale est une démarche administrative obligatoire qui permet d'informer le public de la naissance de votre entreprise. L'annonce légale doit avoir certaines mentions obligatoires : le nom de la société, la forme juridique, le nom du ou des gérants, l'adresse du siège social et la date de prise d'activité. Il existe des journaux de publication d'annonces légales en ligne. Choisissez une plateforme sérieuse pour éviter les longs délais et les arnaques.

Demande en ligne de l'immatriculation de la SCI

Pour demander l'immatriculation, vous devez remplir en ligne le formulaire de création d'entreprise et ajouter les pièces nécessaires. Cette étape se fait sur une plateforme juridique en ligne ou au guichet unique des formalités d'entreprises.

Le dossier d'immatriculation de la SCI doit comporter certains documents. Il s'agit d'un exemplaire original et signé par le gérant des statuts de la société et de l'attestation de parution dans un journal d'annonces légales. Un justificatif d'identité du dirigeant et une déclaration de non-condamnation du gérant sont aussi à présenter. Il faut également un justificatif d'occupation des locaux et une déclaration des bénéficiaires effectifs pour la création de votre SCI. Si toutes les conditions sont remplies, votre dossier sera validé dans un délai de 24 heures.

Les points clés de la gestion d'une SCI ?

Pour gérer une SCI, il faut travailler sur trois plans : la comptabilité, la gestion locative et les déclarations fiscales.

La comptabilité

Le fonctionnement d'une SCI est souple. Il est cependant important de tenir une comptabilité pour bien la gérer. Il faut enregistrer les dépenses et les recettes de l'entreprise, tout en gardant les justificatifs nécessaires. Une bonne comptabilité permet aux associés de bien comprendre l'évolution des activités du patrimoine immobilier. Le suivi de la comptabilité doit en plus être bien effectué pour limiter les risques juridiques.

La gestion locative

La gestion locative regroupe la rédaction des contrats de location, la réception du loyer, le paiement des charges, les relations avec les assureurs… Pour faire une gestion locative efficace, vous pouvez utiliser un tableau Excel. Ce fichier regroupera les informations relatives au paiement de location et aux différents problèmes du bien immobilier. Si le nombre de locataires est élevé, l'idéal est d'opter pour un logiciel de gestion locative.

Les déclarations fiscales

Les déclarations fiscales nécessaires dépendent de la nature de la société civile immobilière. Les SCI transparentes, soumises à l'impôt sur le revenu (IR), doivent en effet remplir le formulaire n° 2072. C'est un document de déclaration annuelle des résultats des sociétés immobilières dont l'administration fiscale se servira pour calculer l'impôt à payer par les différents associés.

Les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés doivent utiliser la déclaration n° 2065 pour renseigner l'ensemble des recettes et des dépenses. Ce formulaire est ensuite transmis au SIE (service des impôts des entreprises) avant la date limite de déclaration d'impôts d'une SCI.

En outre, les Sociétés Civiles Immobilières sont soumises au régime de la cotisation foncière des entreprises. La CFE est une taxe locale qui s'applique aux entreprises, y compris les SCI, et est basée sur la valeur locative des biens immobiliers qu'elles détiennent. 

Avant le 1er janvier de l’année suivant la création de votre SCI, vous devez effectuer une déclaration CFE en remplissant le formulaire Cerfa n°14187. Par exemple, si votre SCI est créée en 2023, vous devrez effectuer cette déclaration avant le 1er janvier 2024. Cette démarche n’est à effectuer qu’une seule fois, lors de la constitution de votre SCI, et ne doit pas être répétée chaque année.

Quel est le rôle du gérant pour la gestion d'une SCI ?

Pour bien gérer une SCI, il est nécessaire de nommer un gérant. L'article 1876 du Code civil fixe les règles concernant le rôle du gérant d'une SCI. Le gérant est le représentant légal de la SCI. Il s'occupe également de l'organisation de l'entreprise. Il signe par exemple les actes courants et défend l'intérêt de l'entreprise devant les tiers.

Un gérant a aussi le devoir de faire des comptes aux différents associés chaque année. Lors de la réunion annuelle des associés, il doit rédiger le bilan social de l'année précédente pour présenter les résultats de la société.