Vous désirez vous lancer en entreprise, mais n’êtes pas certain de la forme juridique à adopter. Votre projet à un lien avec l’immobilier ? Et pourquoi pas une SCI ?
Une SCI ou Société Civile Immobilière, fait référence à une entreprise dont les objectifs sont en lien avec le secteur de l’Immobilier.
Cette forme juridique permet, au même titre que les autres types de sociétés, de disposer d’un patrimoine séparé et uniquement centré sur l’activité de l’entreprise, qui est dans le cas présent relatif à la gestion de biens immobiliers.
C’est une forme juridique extrêmement populaire aujourd’hui en France, puisqu’environ un tiers des créations d’entreprises privilégient ce modèle.
Malgré tout, et contrairement aux autres formes juridiques d’entreprises commerciales, les associés de la SCI sont « indéfiniment responsables des dettes » de leur société sur leurs biens personnels. Ainsi, leurs biens personnels peuvent être mis en péril en cas de difficulté de la SCI.
Comme dans un certain nombre de formes d’entreprises, il est possible de céder des parts sociales au sein d’une SCI.
Quelques précisions s’imposent malgré tout !
Pour commencer il semble important de définir ce qu’est une part sociale. La part sociale renvoie à un titre de propriété relatif au capital d’une société disposant de plusieurs associés.
À ce titre, la part sociale peut être possédée par un associé d’une entreprise commerciale ou bien par un associé d’une mutuelle ou autre coopérative. La possession d’une part sociale offre un certain nombre de droits pour son propriétaire.
Effectivement, cette dernière donne la possibilité à son détenteur de recevoir des dividendes quand il s’agit de sociétés ou des intérêts à propos des mutuelles et des coopératives.
Ici avec la SCI, on parlera de dividendes
La part sociale peut également permettre de disposer d’un droit de vote au sein de l’assemblée générale.
Il est bien important de ne pas confondre ces dernières avec des actions, qui sont, elles, accessibles via la bourse.
La cession des parts sociales renvoie au fait de se séparer de tout ou d'une partie de ses parts sociales au profit d’un autre associé. Cette dernière peut être payante mais aussi gratuite.
La cession des parts sociales d’une Société Civile Immobilière se révèle intéressante notamment dans le cadre des SCI dites familiales.
Mais toute cession nécessite au préalable l’agrément de l’ensemble des associés.
En effet, celle-ci doit être approuvée à l’unanimité lors de l’assemblée générale
Mais les associés peuvent, s’ils le souhaitent, déterminer des règles plus souples au moment de l’écriture des statuts.
Si aucun accord ne peut être trouvé entre les associés concernant le prix de cession, alors un tiers indépendant se devra d’évaluer les parts concernées.
Il est malgré tout possible aussi de réaliser une cession de parts sociales à titre gratuit ou donation.
C’est bien souvent un acte réalisé lors d’une succession d’un associé à ses enfants, pour qu’ils disposent d’un patrimoine immobilier.
Une telle procédure permet l’obtention d’avantages fiscaux sous formes d’abattements, soit environ 100 000€ tous les 15 ans.
C’est notamment cet aspect qui est souvent pris en compte dans le choix de la SCI. Cela en fait un véritable outil de transmission patrimoniale.
La cession de parts sociales dans le cadre d’une SCI est malgré tout soumise à certaines règles fiscales.
Ainsi, en premier lieu, tout acquéreur de parts sociales relatives à une SCI est redevable d’un droit d’enregistrement de 5% du montant de la cession des parts sociales.
Cet enregistrement est à effectuer auprès du service des impôts et ce dans le mois suivant la date de la cession
Mais également, il existe une imposition relative aux plus-value issues de l’acte de cession des parts sociales d’une SCI.
Ces plus-values se calculent en faisant la différence entre le prix de cession et celui d’acquisition : si elle est positive on note l’existence d’une plus-value.
L’imposition de ces dernières correspondra dans une SCI à un taux de 19% sans compter les prélèvements dits sociaux.
Pour finir, il s’agit de se demander quelles sont les formalités qui doivent être accomplies.
En effet, après avoir eu l’accord à l’unanimité des associés, puis après avoir réglé les droits d’enregistrements nécessaires, un certain nombre de documents doivent être remis au CFE ou Centre de Formalités des Entreprises compétent.
Cette liste de documents doit être composée de :
- L’acte original de cession de parts sociales au sein de la SCI
- Une copie de l’assemblée générale extraordinaire relative à la modification de la répartition des parts sociales
- Une copie des statuts modifiés et datés.
En cas de changement de gérant de la SCI, il est nécessaire de joindre un document M3 relatif au changement de dirigeant de la SCI ainsi que le procès-verbal relatant ce changement.
En conclusion, il est nécessaire de prendre en compte un certain nombre de précautions avant de se lancer dans l’aventure de la SCI, notamment car on peut être amené à mettre en péril son capital personnel.
Il s’agit donc de bien connaitre son projet, de se poser les bonnes questions, et de faire le point sur les intérêts d’une telle forme juridique pour son projet
Rédigé par notre expert Quentin Moyon
le 27 avril 2018
