Une société civile immobilière (SCI) est une personne morale ayant une vocation : acheter à plusieurs un bien immobilier et en assurer ensemble la gestion.

Il s’agit d’un statut juridique courant, souvent plébiscité par de nombreux français. Il existe plusieurs types de SCI : classique, familiale, etc. Elle ne peut avoir un but commercial. Il est important de faire le bon choix en fonction de vos projets patrimoniaux, fiscaux et de vos objectifs d’investissements.

Découvrons ensemble tous les avantages et inconvénients de ce statut juridique.

Découvrez tous les avantages et inconvénients d'une SCI

Comment fonctionne une SCI ?

La SCI est soumise à plusieurs règles de fonctionnement fondamentales, dont la nécessité de tenir une comptabilité et la réunion d’une assemblée générale au moins une fois par an. Celle-ci permet d’approuver les comptes préalables à l’établissement des diverses déclarations fiscales. La SCI n'est pas obligée de déposer ses comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce, ni de publier son bilan.

Créer une SCI vous permet de choisir votre régime fiscal, à l’IR (Impôt sur le revenu) ou à l’IS (Impôt sur les sociétés). L’option pour l’IS permet de n’imposer que la société, et vous laisse le choix de vous verser ou non des dividendes pour amortir l’investissement. Dans ce cas, vous êtes tenu de respecter le formalisme de la comptabilité d'engagement en partie double.

Si elle relève du régime des sociétés de personne, vous devez calculer son résultat avant de le répartir en fonction des divers associés. Ces derniers seront directement imposés entre leurs mains. Vous pouvez alors vous limiter à tenir une comptabilité simplifiée.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Tout d’abord, l’acquisition d’un bien immobilier nécessite très souvent un financement. Les SCI ouvrent davantage de possibilités aux individus par rapport à un emprunt à titre individuel. Il est possible d’emprunter et d’avoir recours au crédit classique, c’est à dire à titre individuel et d’apporter les fonds au sein de la SCI. Autrement, la SCI peut directement emprunter les fonds. Emprunter des fonds au nom de la société peut constituer un avantage.

La SCI permet de mettre les capitaux en commun, puis chacun des associés est libre d’acquérir une certaine quantité de parts de la société. La répartition est réalisée au pro rata des fonds apportés dans la plupart des cas. La valeur du bien est donc répartie de manière équitable et représentative entre les personnes ayant contribué à son achat.

La SCI écarte le risque d’indivision. Le gérant désigné par les associés détient davantage de pouvoirs et peut résoudre ce type de conflits. Au lieu de nécessiter l’unanimité des héritiers, certaines décisions nécessitent seulement une majorité désignée par les statuts. Il est possible de prévoir différents types de majorité en fonction des décisions à prendre.

Enfin, il est possible de bénéficier d’une exonération totale des plus-values en cas de cession. Dans ce cas, les plus-values réalisées au moment de la cession bénéficient d’un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention. Au bout de 15 années, les plus-values de cession sont donc intégralement exonérées.

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Créer une SCI nécessite d’effectuer des démarches administratives relativement lourdes et chronophage. Vous devez impérativement rédiger ses statuts, publier une annonce légale de création dans un journal agréé, déclarer les bénéficiaires effectifs et déposer l’ensemble du dossier auprès du greffe du tribunal de commerce.

Comme nous l’avons évoqué précédemment, il est obligatoire de tenir une comptabilité, et de convoquer une fois par an une assemblée générale des associés. En cas de faute de gestion caractérisée, la responsabilité des associés devient illimitée. Votre patrimoine personnel peut donc être engagé pour recouvrer d’éventuelles créances imputables à la SCI.

Enfin, la vente des parts peut être compliquée si une clause d’agrément est introduite dans les statuts.

Face à ces obligations, les créateurs de SCI ont fréquemment recours aux services d’une société de domiciliation. Ces derniers offrent plusieurs avantages de première importance tout au long de la vie d’une SCI :

  • Bénéficiez d’un vaste panel d’adresses prestigieuses dans les quartiers les plus réputés de Paris ou des grandes métropoles françaises pour y implanter votre siège social
  • Faites appel à une large panoplie de services indispensables pour alléger votre quotidien. Parmi eux, la gestion quotidienne du courrier, la mise à disposition d’un standard téléphonique, d’une assistance administrative, juridique ou la location de salles de réunion, etc.
  • Allégez votre feuille d’impôts en choisissant stratégiquement votre adresse de domiciliation dans une commune pratiquant un faible taux de CFE. Par exemple, saviez-vous que le taux d’imposition des entreprises à la CFE est inférieur à Paris par rapport à la moyenne nationale ?

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Tous vos services sont ensuite disponibles dans un bureau virtuel personnalisé et sécurisé. Vous pourrez aussi bénéficier d’une assistance administrative et juridique dédiée pour vous accompagner dans toutes vos démarches officielles pour créer et gérer votre SCI.

La domiciliation d’entreprise vous permet de vous focaliser sur les missions à plus forte valeur ajoutée : celles qui font la réussite de votre SCI !