Lorsque plusieurs personnes souhaitent devenir propriétaires d’un seul bien immobilier, deux options s’offrent à elles :
Avant de prendre une décision, il est important de connaître les tenants et les aboutissants de chaque solution. Il faut aussi tenir compte des points positifs et négatifs de chaque option.
Découvrons ensemble les caractéristiques de ces deux alternatives !
L’indivision est une solution qui permet à tous les propriétaires de bénéficier des droits du bien sans avoir à le partager. Techniquement, c’est facile à mettre en place. Quoi qu’il en soit, il vaut mieux se focaliser sur cette option, uniquement si la gestion du bien se fait à court terme. Donc, si vous cherchez la simplicité, c’est la solution idéale.
Les points forts de l’indivision
D’une manière générale, la convention d’indivision peut se faire entre les propriétaires eux-mêmes ou en présence d’un notaire. Ce qui démarque l’indivision, c’est sa simplicité. En effet, aucune formalité administrative n’est à réaliser.
En d’autres termes, vous n’avez pas besoin de rédiger des statuts administratifs ou de demander une immatriculation auprès du RCS. Par conséquent, vous n’aurez aucune dépense à faire du côté administratif.
La cession est également plus simple en indivision. En effet, les propriétaires n’ont pas besoin d’obtenir l’accord de qui que ce soit pour céder leur part du bien. Par ailleurs, les autres indivisaires bénéficient de 1 mois pour faire usage de leur droit de préemption.
En ce qui concerne les prises de décision courantes, la majorité des 2/3 peut les prendre. Ces décisions sont relatives au renouvellement des baux, à l’entretien du bien et aux actes administratifs.
En revanche, les décisions exceptionnelles, comme la vente et l’hypothèque, sont à prendre à l’unanimité. Vous pouvez très bien désigner un gérant pour administrer les décisions prises et rappeler les quotes-parts de chaque héritier.
Les faiblesses de l’indivision
Malgré le fait que l’indivision soit une option favorable pour ceux qui souhaitent faire les choses de manière simple, il existe des inconvénients. Par rapport à la SCI, qui permet une transmission souple, celle en indivision est assez délicate.
En effet, les propriétaires n’ont aucun autre choix que de partager le bien avec les autres héritiers. En plus, si la valeur du bien excède 100 000 €, les droits de donation seront plus importants.
Lors du décès de l’indivisaire, tous ses héritiers deviennent automatiquement propriétaires, quel que soit leur nombre. En plus, les quotes-parts de chacun seront versées sur un compte bancaire commun. Ce compte est bloqué jusqu’à ce que les héritiers signent un nouvel accord.
Si vous considérez que le bien que vous avez en commun avec d’autres héritiers est un projet de vie, alors la SCI est la solution. En principe, cette option convient à ceux qui souhaitent gérer leur bien à long terme. Pour devenir associé, il est nécessaire de signer un contrat qui met en avant vos droits et vos devoirs face à chaque situation.
Les avantages de la SCI
La SCI est le diminutif de Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une société qui a été créée par plusieurs propriétaires différents. Le but est d’assurer de façon collective la gestion d’un bien.
Si l’indivision s’avère être une solution par défaut, la SCI, quant à elle, vous permet de gérer votre bien commun dans un cadre légal. Par contre, vous devez entamer des démarches administratives.
Quoi qu’il en soit, votre décision aura porté ses fruits puisque la transmission du bien est beaucoup plus facile. Effectivement, la société civile garantit une bonne organisation de la transmission du bien à vos héritiers. D’ailleurs, cet acte se fera selon vos convenances, tenant compte des statuts de la SCI.
Les défauts de la SCI
Contrairement à la mise en place de l’indivision qui est simplifiée, les démarches administratives sont plus lourdes avec la SCI.
Vous devez aussi vous acquitter des frais relatifs à l’immatriculation au RCS et à la parution au journal officiel. En plus, il est indispensable de rédiger des statuts en mentionnant les apports de chacun.
Concernant les prises de décision, qu’il s’agisse de décision courante ou de décision exceptionnelle, il est nécessaire d’organiser des assemblées générales. Au moins une fois par an, les associés doivent organiser une AG. Des règles régissent cette démarche, en l’occurrence la rédaction d’un PV et d’une convocation formelle pour tous les associés.
Tout comme pour l’indivision, la cession se veut aussi plus facile avec la SCI. Toutefois, il est nécessaire de respecter les étapes à suivre. En premier lieu, il faut que vous obteniez l’accord des autres associés. Ensuite, vous devez déterminer votre prix de cession. Après cela, il faut remplir des documents administratifs. Enfin, vous devez payer des impôts.
Rédigé par notre expert La Rédaction
le 28 mai 2021
