Sci familiale : tout ce qu'il faut savoir, succession, avantages et démarches

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ? 

Définition d’une SCI 

Une SCI est une société civile immobilière. Cette structure juridique est constituée au minimum de deux personnes, avec le statut d’associé dans la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la SCI. Les associés disposent des parts sociales en relation avec leur apport. 

Les associés d’une SCI nomment un gérant dont la fonction est d’assurer la gestion courante des biens. Le gérant dispose d’un pouvoir de gestion très bien cadré, mais lui conférant assez d’autonomie pour agir sans solliciter continuellement l’aval des associés. 

Une SCI se dote de statuts qui définissent son fonctionnement. La rédaction des statuts est essentielle pour poser le cadre de prise de décision : à la majorité ou à l’unanimité des associés. L’objet de la SCI est également identifié clairement : générer ou non des profits. 

• Une SCI ne générant pas de profits a pour but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Les associés écartent ainsi les règles de l’indivision. 
• Une SCI générant des profits a plutôt la vocation de gérer la mise en location de biens et de gérer les revenus en découlant. 

Les caractéristiques d’une SCI pourraient se résumer comme suit : 

• Objet social : L’objet social de la SCI est choisi librement par les associés. Lorsqu’il est à caractère commercial, il peut s’agir d’une mise en location de logements ou de l’achat pour revente de biens immobiliers.
• Siège social : Le siège social de la SCI peut être fixé au domicile du gérant désigné ou dans n’importe quel lieu identifiable dans les statuts.
• Capital social : Le montant du capital social est déterminé dans les statuts.
• Associés : Au minimum, il faut deux associés en SCI. Il n’y pas de forme juridique unipersonnelle. Le statut d’associé est ouvert aux mineurs et aux personnes majeurs protégées.

Une SCI entre epoux ou familiale

Dans les détails, une SCI familiale diverge quelque peu d’une SCI classique. Qu’il s’agisse d’une SCI entre époux ou d’une SCI entre plusieurs membres d’une famille, les règles sont les mêmes. Cette forme juridique est intéressante lorsque les membres d’une même famille souhaitent optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier commun. Son fonctionnement se limite à la gestion d’un patrimoine immobilier avec la possibilité d’une mise en location. Il ne peut pas inclure l’achat pour revente car il s'agit d’un acte commercial. 

La responsabilité des associés est illimitée. Chaque associé est responsable du passif social proportionnellement à sa participation au capital social de la SCI. Cela signifie que dans le cas d’un défaut de paiement de la SCI familial, les associés se répartissent la dette sur la base de leurs parts sociales détenues. Si un associé n’est pas en mesure de régler sa part de créances, les créanciers ne peuvent pas se retourner contre les autres associés. La SCI en couple dépend du régime matrimonial et des biens communs acquis par les époux.

Quand constituer une SCI familiale ou entre époux ? 

Trois conditions peuvent motiver la création d’une SCI familiale. 

Créer une SCI entre concubins

Un couple vivant en concubinage est soumis au régime de l’indivision lorsqu’il acquiert un bien immobilier. En cas de divorce ou de décès de l’un des concubins, la pérennité du logement n’est pas assurée. Lors du décès d’un des deux conjoints, une SCI entre époux permet au survivant de se voir transmettre le bien sans avoir à payer des droits de succession. 

Un achat immobilier en famille 

L’achat d’un bien immobilier par les membres d’une même famille constitue une opportunité pour créer une SCI familiale. Il peut s’agir d’un investissement locatif ou de l’acquisition d’une maison de vacances. Les membres d’une famille peuvent acquérir une résidence principale et placer sa gestion en SCI. 

Suite à un héritage

Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un héritage, les bénéficiaires ont la possibilité de créer une SCI familiale pour abandonner le régime de l’indivision. En termes de fiscalité et de gestion, la SCI familiale est plus intéressante pour les propriétaires d’un bien immobilier familial. Les héritiers apportent une part du patrimoine immobilier à la SCI et ils reçoivent en contrepartie des parts sociales proportionnelles à cet apport.  

Les avantages de la création d’une SCI entre époux ou familiale

Pour les familles désireuses de passer outre l’indivision et de ses contraintes, la SCI familiale est une excellente solution. Elle présente plusieurs avantages indéniables également entre époux. 

Une gestion facilitée du patrimoine immobilier

La SCI entre époux ou familiale donne l’opportunité aux membres d’une même famille ou d’un même foyer de ne pas gérer directement le patrimoine immobilier et ses aspects techniques, confiés à un gérant nommé : 

• les démarches fiscales et administratives ;
• l’entretien et la rénovation des logements ;
• l’exploitation des biens immobiliers ; 
• le paiement des charges, etc.

Le gérant unique, nommé par les associés de la SCI familiale, réalise l’ensemble de tâches associées au fonctionnement des biens immobiliers. Les conflits de gestion au sein de la famille sont ainsi réduits. Comme au sein d’une SCI classique, le gérant unique prend les décisions de manière autonome pour gérer les biens immobiliers dans l’intérêt des associés. Les statuts servent à limiter ses pouvoirs et à encadrer son action. 

Garantir une bonne transmission du patrimoine immobilier

La SCI entre époux ou familiale présente de véritables avantages fiscaux en termes de transmission de patrimoine. Les parents bénéficient d’abattements fiscaux lorsqu’ils organisent des donations successives à leurs enfants. Dans le cadre d’une SCI familiale, les donations entre parents et enfants sont soumises à un abattement de 100 000 euros par opération. Les parents peuvent transmettre progressivement leur patrimoine immobilier à leurs enfants en profitant d’un abattement avantageux. Grâce au système de la SCI familiale, les propriétaires s’exonèrent des droits de mutation. 

Un démembrement de la propriété plus facile

Avec une SCI familiale, il est plus simple de démembrer la propriété d’un bien immobilier. Les parents sont en mesure de transmettre à leurs enfants la nue-propriété et les droits politiques en lien avec le bien. Que signifient ces deux éléments ? 

• La nue-propriété est le droit d’une personne de disposer d’un bien immobilier par opposition à la condition d’usufruitier, impliquant uniquement un droit d’usage. 
• Les droits politiques se définissent sur la base de l’article 544 du Code civil : “La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois.”

Malgré la cession des droits politiques et de la nue-propriété, les parents peuvent converser l’usufruit des biens immobiliers. L’ensemble de ces dispositions sont à détailler dans les statuts de la SCI familiale. 

Garantir la pérennité du bien immobilier

Une SCI entre époux ou familiale permet de conserver l’intégrité du patrimoine immobilier sur plusieurs générations. Le régime de la SCI exclut la vente forcée de l’immeuble qui se retrouve dans l’indivision. Un associé ne peut pas contraindre les autres associés à vendre le bien. S’il souhaite quitter la SCI familiale, cet associé réalise une cession de ses parts aux autres associés ou à des personnes issues de son entourage familial.