Investir dans un bien meublé destiné à la location est l'un des placements immobiliers les plus répandus en France, porté notamment par la souplesse du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Mais c'est un mécanisme comptable précis — l'amortissement — qui explique pourquoi ce statut a la réputation de « gommer » l'impôt sur les loyers perçus, à condition d'avoir opté pour le bon régime fiscal et de bien comprendre ses règles.
LMNP au réel : pourquoi l'amortissement change tout
Un loueur en meublé non professionnel a le choix entre deux régimes fiscaux, et cette décision conditionne directement l'accès à l'amortissement.
La différence avec le micro-BIC
Au régime micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire sur les loyers perçus, censé représenter l'ensemble des charges, sans qu'il soit possible de déduire l'amortissement ni les charges réelles. En 2026, cet abattement reste fixé à 50 % pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme classé, dans la limite de 83 600 € de recettes annuelles, et à seulement 30 % pour un meublé de tourisme non classé, plafonné à 15 000 € de recettes — un taux abaissé par la loi dite « Le Meur » qui a resserré la fiscalité des locations touristiques de courte durée.
Au régime réel, en revanche, le bailleur déduit ses charges réelles ligne par ligne — intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance, frais de gestion — et surtout l'amortissement du bien et de son mobilier, ce que le micro-BIC ne permet jamais.
| Critère |
Micro-BIC |
Régime réel |
| Déduction des charges |
Abattement forfaitaire (50 % ou 30 %) |
Charges réelles au centime près |
| Amortissement du bien |
Non applicable |
Déductible chaque année |
| Obligations comptables |
Très légères, simple déclaration de recettes |
Comptabilité complète, bilan et compte de résultat |
| Intérêt principal |
Charges réelles faibles, simplicité |
Bien financé à crédit, charges élevées |
L'amortissement est une charge comptable, non une dépense réellement décaissée l'année où elle est déduite. Il traduit la dépreciation th�orique du bien et de ses equipements du fait de l'usure et du temps, repartie sur une duree d'usage estimee.
Les composants amortissables et leur duree
La méthode retenue en LMNP est l'amortissement par composants : on ne raisonne pas sur la valeur globale du bien, mais on la ventile entre plusieurs éléments, chacun amorti sur sa propre durée d'usage. Cette ventilation, souvent réalisée par un expert-comptable ou un logiciel spécialisé, a un impact direct sur le montant d'amortissement déductible chaque année.
| Composant |
Durée d'amortissement indicative |
Part typique de la valeur du bien |
| Gros œuvre (structure, fondations) |
40 à 60 ans |
50 à 60 % |
| Façade, toiture, étanchéité |
20 à 30 ans |
10 à 15 % |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) |
15 à 25 ans |
10 à 15 % |
| Agencements et second œuvre (menuiseries, revêtements) |
10 à 20 ans |
10 à 15 % |
| Mobilier et électroménager |
5 à 10 ans |
variable selon l'ameublement |
Ce qui n'est jamais amortissable
Attention : la valeur du terrain doit systématiquement être exclue de la base amortissable, car il est réputé ne pas se déprécier avec le temps. Elle est généralement estimée entre 10 et 20 % de la valeur totale selon la localisation, en s'appuyant si besoin sur la valeur locative cadastrale ou une évaluation notariale.
Calculer son amortissement LMNP : méthode et exemple chiffré
Le calcul suit une logique constante pour chaque composant : on part de sa valeur ventilée, on la divise par sa durée d'usage, ce qui donne la quote-part annuelle déductible.
Exemple chiffré : un appartement à 200 000 €
Prenons un investisseur ayant acquis un appartement meublé à 200 000 € (hors frais de notaire), avec un terrain estimé à 15 % de cette valeur, soit 30 000 € non amortissables.
Les 170 000 € restants se ventilent, par exemple, en 100 000 € de gros œuvre amorti sur 50 ans (2 000 €/an), 30 000 € de façade et toiture amortis sur 25 ans (1 200 €/an), 25 000 € d'agencements amortis sur 15 ans (1 667 €/an) et 15 000 € de mobilier amorti sur 7 ans (2 143 €/an). L'amortissement annuel total atteint ainsi environ 7 010 €.
Avec des loyers annuels de 12 000 € et des charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, gestion) de 4 500 €, le résultat avant amortissement s'élève à 7 500 € — ramené à environ 490 € une fois l'amortissement déduit, contre une base imposable de 6 000 € seulement au micro-BIC (abattement de 50 % sur 12 000 €). L'écart illustre pourquoi le régime réel devient souvent nettement plus avantageux dès que le bien est financé à crédit.
La règle du non-déficit et le report des amortissements non utilisés
Un principe encadre strictement l'usage de l'amortissement : il ne peut ni créer ni aggraver un déficit imputable sur le revenu global. Si les charges réelles (hors amortissement) suffisent déjà à générer un résultat négatif, l'amortissement de l'année n'est simplement pas déduit — mais il n'est pas perdu pour autant.
Il est mis en réserve et reporté sans limite de durée, pour être utilisé dès qu'un exercice redevient bénéficiaire. Ce mécanisme diffère du déficit provenant des autres charges, qui reste lui-même imputable sur les revenus LMNP des dix années suivantes seulement.
Opter pour le régime réel en LMNP implique de tenir une comptabilité d'engagement, avec bilan et compte de résultat, même si les obligations restent allégées par rapport à une société commerciale classique.
Le loueur doit produire chaque année une déclaration de résultat sur le formulaire n° 2031 (accompagné de ses annexes n° 2033-A à 2033-G pour le régime réel simplifié), puis reporter le résultat obtenu sur sa déclaration de revenus personnelle via le formulaire n° 2042-C-PRO. Ce formalisme, plus lourd que la simple case à cocher du micro-BIC, explique pourquoi la majorité des loueurs au réel font appel à un expert-comptable ou à un logiciel de déclaration LMNP dédié.
Les erreurs fréquentes à éviter en LMNP
- Amortir la totalité du prix d'achat en incluant la valeur du terrain, alors qu'elle doit toujours en être exclue.
- Amortir le bien en une seule masse au lieu de le ventiler par composants, ce qui conduit presque toujours à sous-optimiser la déduction.
- Retenir des durées d'amortissement irréalistes, trop courtes ou trop longues par rapport à l'usage réel des équipements.
- Oublier de suivre les amortissements non utilisés d'une année sur l'autre, et donc perdre leur trace au moment où ils deviendraient enfin imputables.
- Confondre les règles du LMNP avec celles du loueur en meublé professionnel, notamment sur le traitement de la plus-value à la revente.
Bon à savoir : de nombreux investisseurs en LMNP structurent leur patrimoine via une société civile immobilière plutôt qu'en nom propre. Nos guides SCI ou nom propre et SCI à l'IS détaillent les conséquences fiscales de ce choix, qui reste indépendant de la question de l'amortissement présentée ici.
LMNP ou autre structure : bien choisir son montage
L'amortissement présenté dans cet article concerne spécifiquement la détention en nom propre au statut LMNP. Pour un investissement porté par plusieurs associés, ou dans une logique de transmission, une SCI ou une SARL de famille peuvent constituer une alternative, avec des règles d'amortissement et de fiscalité différentes selon le régime choisi.
Quelle que soit la structure retenue, une société civile immobilière doit être domiciliée à une adresse valable pour son immatriculation : notre guide sur la domiciliation d'une SCI détaille les règles applicables et les solutions pour ne pas utiliser son adresse personnelle.
D'après le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), le régime fiscal des locations meublées non professionnelles autorise la déduction des amortissements dans les conditions de droit commun applicables aux bénéfices industriels et commerciaux, sous réserve du principe de non-création de déficit rappelé plus haut.
Les seuils et taux d'abattement du régime micro-BIC applicables aux locations meublées sont quant à eux précisés sur la page officielle service-public.gouv.fr consacrée aux revenus de location meublée.
Rédigé par notre expert Céline
le 25 août 2026
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