Une SCI (société civile immobilière) est une société civile permettant d’acquérir, de gérer, de céder ou de transmettre un portefeuille de biens immobiliers entre plusieurs personnes. Les associés se partagent les revenus générés par les biens immobiliers ainsi que la plus-value réalisée lors de la cession.
Une SCI doit être composée de deux associés minimums, dont chacun est propriétaire des parts à hauteur du montant de ses apports dans la société. Ce statut juridique, avec 1€ minimum de capital social, facilite la gestion et la transmission d’un patrimoine familial.
Découvrons ensemble toutes les étapes à connaître pour créer une SCI.
Il existe plusieurs formes de SCI en fonction des objectifs des entrepreneurs. Les décisions étant prisés à la majorité des associés, et non à l’unanimité, les SCI familiales permettent d’éviter les risques d’indivision au sein d’une même famille.
Le gérant a la possibilité de choisir entre plusieurs formes de SCI :
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La SCI de location a pour vocation de louer des biens immobiliers afin d’en percevoir les loyers et générer des revenus réguliers
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La SCI familiale réunit plusieurs associés avec un lien de parenté
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La SCI d’attribution permet d’acquérir un bien dont la division est convenue dans les statuts en fonction des parts de chaque associé
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La SCI de construction-vente consiste à construire un bien immobilier dans la perspective de le revendre et optimiser la plus-value. Son activité est similaire à celle d’un promoteur immobilier.
Le choix de la forme de SCI à adopter dépend de vos objectifs patrimoniaux personnels.
Le choix de l’adresse du siège social est la première étape à accomplir lors la création d’une SCI. Plusieurs choix s’offrent aux entrepreneurs :
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Au domicile personnel de l’un des associés. Cette alternative présente des inconvénients significatifs en matière de protection de la vie privée, car cette adresse personnelle devra être divulguée publiquement sur l’ensemble de ses documents officiels et en ligne
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Dans un local loué pour l’occasion. Cette solution est particulièrement onéreuse, car cela implique de s’acquitter d’un loyer mensuel, du versement d’une caution et de l’apport de garanties
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Dans une société de domiciliation. Il s’agit de la solution plébiscitée par de très nombreux créateurs de SCI qui souhaitent bénéficier d’une domiciliation commerciale. Cette alternative présente plusieurs avantages car elle propose de nombreux services complémentaires pour alléger leur quotidien (assistance administrative et juridique, standard téléphonique, location de salles de réunion, gestion quotidienne du courrier, etc.) tout en réalisant des économies d’impôts.
Il convient d’apporter une attention particulière à la rédaction des statuts car ils définissent le fonctionnement quotidien d’une SCI, et notamment l’organisation des relations entre les associés. Le plus souvent, les créateurs de SCI ont recours aux conseils de professionnels pour obtenir différents avis et mener à bien cette étape.
Les statuts de la SCI doivent mentionner notamment :
- La dénomination de la société
- La durée d’existence de la société, allant de 1 à 99 ans
- L’adresse de son siège social
- Son objet social
- Sa forme juridique précise
- Le montant de son capital social
- Le nombre et l’identité des associés
- Les éventuelles clauses encadrant son fonctionnement au quotidien ou les relations entre les associés
Par la suite, il est nécessaire de déposer le capital social de la SCI sur un compte séquestre auprès d’un établissement bancaire.
L’étape suivante consiste à rédiger et publier une annonce dans un journal d’annonces légales agrée dans votre département.
L’immatriculation de votre SCI auprès du RCS (registre du commerce et des sociétés) est l’ultime étape à accomplir. Il est nécessaire de déposer votre dossier de création complet auprès du CFE (Centre de formalités des entreprises) afin de posséder une personnalité juridique propre et une reconnaissance officielle pour exercer son activité.
Il doit contenir les pièces suivantes :
- Le formulaire M0 de création dédié aux SCI
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L’attestation de publication de l’annonce légale
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Le document attestant l’adresse du siège social mentionné (attestation de domiciliation, contrat de location, etc.)
- La photocopie de la pièce d’identité du gérant et de chaque associé de la SCI
- D’une attestation de non-condamnation et de filiation du ou des gérants
- D’une déclaration des bénéficiaires effectifs
L’administration valide chaque dossier dans un délai moyen compris entre 3 et 5 semaines. Elle délivre ensuite l’extrait Kbis attestant l’immatriculation de la SCI. Le Kbis vous donnera le droit de commencer à exercer une activité.
La création d’une SCI nécessite d’anticiper les frais suivants :
- Frais d’immatriculation : 70€ environ, en fonction du greffe
- Publication d’une annonce légale : entre 150€ et 200€ en fonction du journal choisi
- Déclaration des bénéficiaires effectifs : 25€ environ
- Aucun capital social minimum n’est exigé
Le recours aux conseils d’un professionnel (avocat, notaire, etc.) peut coûter jusqu’à 2 000€ d’honoraires, en fonction de la complexité de la tâche à réaliser. Faire appel à une plateforme en ligne telle que SeDomicilier permet de bénéficier d’une assistance administrative et juridique à moindre coûts pour vous accompagner dans toutes les démarches de création de votre SCI.
En effet, la domiciliation d’entreprise est une solution simple à mettre en œuvre, flexible et permettant d’apporter des services précieux aux créateurs de SCI !
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Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 12 octobre 2021
