L'indice qui sert à réviser les loyers commerciaux recule depuis trois trimestres. Un loyer indexé sur l'ILC devrait donc baisser cette année.
Beaucoup de baux ne le répercutent pourtant pas, au motif d'une clause qui ne prévoit l'indexation qu'à la hausse. Cette stipulation est illicite.
Et la prochaine valeur de l'indice tombe le 23 septembre. L'occasion de relire son bail avant la prochaine quittance.
Ce que dit l'indice
L'indice des loyers commerciaux s'établit à 135,26 au premier trimestre 2026, en baisse de 0,45 % sur un an, selon l'Insee.
Ce n'est pas un accident de parcours. C'est le troisième trimestre consécutif de recul en glissement annuel, après − 0,45 % au troisième trimestre 2025 et − 0,50 % au quatrième.
| Trimestre |
Valeur de l'ILC |
Variation sur un an |
| 1er trimestre 2025 |
135,87 |
+ 0,96 % |
| 2e trimestre 2025 |
136,81 |
+ 0,07 % |
| 3e trimestre 2025 |
137,09 |
− 0,45 % |
| 4e trimestre 2025 |
134,62 |
− 0,50 % |
| 1er trimestre 2026 |
135,26 |
− 0,45 % |
Le contraste avec la période récente est net : l'indice progressait encore de 4,59 % début 2024. Les hausses de loyer subies depuis trois ans sont derrière nous.
Ce que cela change sur une quittance
Le mécanisme est simple. Dans un bail commercial, la clause d'indexation, dite clause d'échelle mobile, fait varier le loyer chaque année selon l'évolution de l'indice, sans qu'aucune des parties ait à le demander.
Quand l'indice monte, le loyer monte. Quand il baisse, le loyer doit baisser dans les mêmes proportions, et le bailleur n'a aucune marge d'appréciation.
Sur un loyer annuel de 24 000 €, une variation de − 0,45 % représente environ 108 € par an. Le montant est modeste, la mécanique ne l'est pas : elle se répète chaque année et s'applique à la base de calcul des années suivantes.
La clause qui ne joue qu'à la hausse est illicite
C'est le point que la plupart des locataires ignorent. Une clause qui prévoit que le loyer ne peut jamais diminuer, ou qui neutralise les variations négatives de l'indice, est réputée non écrite.
Le fondement est double : l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, qui exige une indexation réciproque, et l'article L. 145-39 du code de commerce, propre aux baux commerciaux.
La Cour de cassation l'a jugé de façon constante, notamment le 30 juin 2021 sur les clauses asymétriques, et elle a confirmé sa position le 18 décembre 2025.
La sanction est partielle : seule la stipulation qui crée le déséquilibre est écartée, le mécanisme d'indexation survivant pour le reste. Le locataire ne perd donc pas l'indexation, il en retrouve les deux sens.
L'autre piège : la distorsion
Un second vice invalide fréquemment les clauses d'indexation, et il est plus technique. La période de variation de l'indice ne doit pas excéder la durée qui s'écoule entre deux révisions.
Autrement dit, une indexation annuelle calculée sur une variation d'indice portant sur plus de douze mois est irrégulière. La Cour de cassation l'a jugé le 29 novembre 2018.
Le cas se rencontre souvent dans les baux dont la première indexation intervient à une date décalée de la prise d'effet, ce qui allonge mécaniquement la première période.
Là encore, seule la stipulation qui crée la distorsion est réputée non écrite, et non la clause entière.
Combien de temps peut-on remonter ?
La réponse tient en deux temps, et elle est favorable au locataire. L'action tendant à faire déclarer une clause non écrite n'est enfermée dans aucun délai : elle est imprescriptible, comme la Cour de cassation l'a jugé le 19 novembre 2020 puis confirmé le 16 novembre 2023.
La restitution des sommes trop versées, en revanche, se prescrit par cinq ans, en application de l'article 2224 du code civil. Un arrêt du 23 janvier 2025 a précisé que le preneur peut réclamer les loyers indus des cinq années précédant sa demande en justice.
Concrètement : une clause signée il y a quinze ans peut être écartée aujourd'hui, mais le remboursement ne portera que sur les cinq dernières années. Plus on attend, plus on perd.
Indexation annuelle et révision triennale, à ne pas confondre
L'indexation annuelle découle de la clause d'échelle mobile et joue automatiquement, à la date anniversaire prévue au bail.
La révision triennale est un droit légal, prévu à l'article L. 145-38 du code de commerce : chacune des parties peut demander, tous les trois ans, que le loyer soit ajusté à la valeur locative.
Les deux ne se cumulent pas librement, et le locataire dont le loyer a dérivé au-dessus du marché a intérêt à examiner la révision triennale plutôt que la seule indexation.
Une troisième voie existe lorsque l'indice a varié de plus d'un quart depuis la dernière fixation : la révision prévue à l'article L. 145-39, qui permet de sortir du plafonnement.
Ce qu'il faut vérifier dans son bail
La rédaction exacte de la clause d'indexation : cherchez les formules du type « le loyer ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer précédent ». C'est la stipulation illicite.
L'indice de référence retenu : l'ILC pour les activités commerciales et artisanales, l'ILAT pour les activités tertiaires et les professions libérales, dont la location de bureaux. Une erreur d'indice se conteste.
La période de variation utilisée, à comparer avec l'intervalle entre deux indexations, pour détecter une éventuelle distorsion.
Les quittances des cinq dernières années, seule base d'une demande de restitution. Sans elles, le calcul est impossible à établir.
La prochaine valeur de l'indice, celle du deuxième trimestre 2026, sera publiée par l'Insee le 23 septembre. Le cadre légal de la révision figure aux articles L. 145-33 et suivants du code de commerce.
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Rédigé par notre expert Céline
le 15 septembre 2026
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