Holding, SCI et société d’exploitation : ces trois sociétés ne jouent pas le même rôle. La société d’exploitation mène l’activité, la holding détient des titres, la SCI détient les murs. L’intérêt du montage dépend surtout de la manière dont l’argent circule entre elles.
Ce guide suit le cas d’un dirigeant qui possède ces trois sociétés. Il s’appuie sur la doctrine fiscale (BOFiP) et sur Service-Public, relues en novembre 2026, avec deux cas chiffrés : la remontée de dividendes et la revente des titres.
Holding, SCI et société d’exploitation : le rôle de chacune
Une holding est une société qui détient des participations dans d’autres sociétés. Ce n’est pas un statut juridique à part : c’est le plus souvent une SAS ou une SASU soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Notre guide pour créer une holding détaille ses démarches.
| Société |
Rôle dans le groupe |
Imposition habituelle |
| Société d’exploitation (SAS, SARL…) |
Exerce l’activité commerciale, verse les dividendes |
IS |
| Holding |
Détient les titres de la société d’exploitation, reçoit ses dividendes |
IS |
| SCI |
Détient l’immeuble loué à la société d’exploitation |
IR par défaut, IS sur option |
La SCI peut être détenue par le dirigeant en direct ou par la holding. Les conséquences fiscales ne sont pas les mêmes, comme on le verra plus bas.
Pourquoi structurer ses sociétés en groupe ?
Trois raisons reviennent. La première est de séparer l’immobilier de l’activité : les murs ne dépendent plus du sort de la société qui les occupe. La deuxième est de laisser les dividendes dans la holding pour les réinvestir, sans les distribuer à la personne physique. La troisième est de préparer une transmission ou une cession.
Le revers est un coût de gestion : chaque société a sa comptabilité, ses assemblées et ses déclarations. Un groupe de trois sociétés se justifie quand les sommes en jeu couvrent ces frais, ce qui n’est pas le cas d’un seul petit local.
Le régime mère-fille : ce que la holding paye sur les dividendes
Sans régime de faveur, un dividende reçu par une société serait imposé à l’IS. Le régime des sociétés mères et filiales l’exonère, à l’exception d’une quote-part de frais et charges. Les conditions sont fixées par le BOFiP.
| Condition ou règle |
Ce que dit la doctrine |
| Participation minimale |
Au moins 5 % du capital de la société émettrice |
| Conservation des titres |
Deux ans |
| Société mère |
Société soumise à l’IS |
| Option |
Le régime est optionnel |
| Quote-part de frais et charges |
5 % du dividende, réintégrée au résultat de la société mère |
| Dans un groupe d’intégration fiscale |
Quote-part ramenée à 1 % pour les membres d’un groupe d’intégration fiscale |
Au taux normal de 25 %, la quote-part de 5 % revient à une imposition d’environ 1,25 % du dividende (calcul à partir de ces règles). Le détail de la quote-part figure dans le BOFiP sur les produits de participation, qui précise qu’elle est obligatoire et forfaitaire.
La SCI à l’IR ou à l’IS : une holding peut-elle la détenir ?
Un point souvent confondu : une SCI à l’IR ne peut pas être une filiale au sens du régime mère-fille. Le BOFiP exclut les sociétés de personnes dont les résultats relèvent de l’article 8 du CGI. Les loyers de la SCI n’arrivent donc pas à la holding sous forme de dividendes exonérés.
Pour une holding associée d’une SCI à l’IR, la part de bénéfice qui lui revient est déterminée selon les règles applicables à la holding elle-même (BOFiP, BIC-BASE-10-20-10). Elle entre dans son résultat, même si la SCI n’a rien distribué.
À l’inverse, une SCI à l’IS peut verser des dividendes à sa holding : le BOFiP précise que la forme juridique de la filiale est sans incidence sur le régime. La SCI paie alors l’IS, puis la holding applique le régime mère-fille.
Si la SCI reste détenue par le dirigeant en direct, elle relève par défaut de l’IR et ses loyers de locaux nus d’une imposition à son niveau, sans passer par la holding. Louer en meublé change la donne, comme on le verra plus bas.
Le bail entre la SCI et la société d’exploitation
La SCI loue l’immeuble à la société d’exploitation : le loyer est un revenu pour l’une et une charge pour l’autre. Le BOFiP rappelle un point de vigilance : il cite comme commerciale la location de locaux aménagés dont le loyer est indexé sur le résultat du locataire. Une SCI à l’IR qui y recourt s’expose à l’IS.
Côté TVA, la location de locaux nus est en principe exonérée. Le bailleur peut opter pour la TVA lorsque les locaux sont à usage professionnel. L’option se fait par simple lettre au service des impôts et prend effet le premier jour du mois.
Elle engage dans la durée : elle ne peut être dénoncée qu’à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit son exercice (BOFiP TVA sur les locations immobilières). Décidez-la avant l’achat, avec votre expert-comptable.
Entre sociétés d’un même groupe, l’argent circule de trois façons : les dividendes (vus plus haut), les loyers (de la société d’exploitation vers la SCI) et les avances en compte courant. Cette dernière est la plus souple, et la plus encadrée.
Service-Public fixe deux conditions de déductibilité des intérêts : le capital doit être intégralement libéré, et le taux ne doit pas dépasser le taux de référence. L’excédent n’est pas déductible.
Le taux de référence varie selon la date de clôture. Service-Public indique 4,33 % pour un exercice de douze mois clos entre le 30 juin et le 29 septembre 2026, et 4,40 % pour une clôture entre le 30 septembre et le 30 octobre 2026. Une société qui avance des fonds sans intérêts à une autre peut voir l’administration y déceler un acte anormal de gestion.
Une convention écrite précisant montant, taux, durée et remboursement évite les contestations. Notre fiche sur le compte courant d’associé rappelle le fonctionnement de base.
Cas chiffré 1 : 100 000 € de dividendes remontés à la holding
Une société d’exploitation verse 100 000 € de dividendes à sa holding, qui la détient à 100 % depuis plus de deux ans et a opté pour le régime mère-fille. Nous supposons que la holding n’a pas d’autre résultat et que l’IS est au taux normal.
| Poste |
Montant |
Calcul |
| Dividende reçu par la holding |
100 000 € |
Exonéré, sauf quote-part |
| Quote-part de frais et charges |
5 000 € |
5 % × 100 000 € |
| IS dû par la holding |
1 250 € |
25 % × 5 000 € |
| Somme disponible dans la holding |
98 750 € |
100 000 € – 1 250 € |
Ces 98 750 € peuvent être réinvestis, par exemple dans l’achat de l’immeuble par la SCI. Rien n’est taxé au niveau du dirigeant tant que la holding ne lui distribue pas ces sommes. Au moment de la distribution, il sera imposé sur les dividendes reçus, selon les règles de notre guide sur l’imposition des dividendes de SAS.
Ce calcul ignore les frais de la holding et le taux réduit d’IS qui pourrait s’appliquer à une partie du résultat. Il montre un ordre de grandeur, pas une simulation personnelle.
Cas chiffré 2 : revendre les titres de la société d’exploitation ou de la SCI
La holding revend, après plus de deux ans, des titres de participation avec 200 000 € de plus-value. Le résultat n’est pas le même selon qu’il s’agit des titres de la société d’exploitation ou des titres d’une SCI possédant les murs.
| Revente par la holding |
Titres de la société d’exploitation |
Titres de la SCI à prépondérance immobilière |
| Régime |
Plus-value à long terme sur titres de participation |
Exclue du long terme : taux de droit commun |
| Base imposée |
12 % × 200 000 € = 24 000 € |
200 000 € |
| IS au taux normal (25 %) |
6 000 € (soit 3 % de la plus-value) |
50 000 € (soit 25 %) |
Le BOFiP sur le champ d’application prévoit l’imposition à 0 % des plus-values à long terme sur titres de participation, et en exclut les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées. La quote-part de frais et charges de 12 % est fixée par le BOFiP sur les modalités d’imposition.
La doctrine définit cette prépondérance par un actif composé à plus de 50 % d’immeubles. Les immeubles loués, y compris à une société sœur, ne sont pas neutralisés. Une SCI qui loue ses murs à la société d’exploitation risque donc d’entrer dans cette catégorie. La définition citée date de 2013 : faites-la confirmer avant de décider.
Ce cas ne traite pas la revente de l’immeuble lui-même par la SCI, dont le régime dépend de son imposition.
Au-delà du régime mère-fille : l’intégration fiscale
Quand la holding détient au moins 95 % du capital de ses filiales, elle peut former avec elles un groupe d’intégration fiscale : les résultats sont additionnés et l’IS est payé par la société mère du groupe. La quote-part de frais et charges tombe alors à 1 % sur les dividendes internes, comme l’indique le BOFiP cité plus haut.
Cette option alourdit la comptabilité et engage le groupe dans la durée. Elle ne vaut la peine que si certaines sociétés sont déficitaires ou si les dividendes internes sont importants. Ce guide n’en détaille pas les conditions : faites-les chiffrer par votre expert-comptable.
Les flux entre sociétés : attention à l’abus de biens sociaux
Un dirigeant qui contrôle plusieurs sociétés ne peut pas faire circuler l’argent librement. Un loyer trop élevé ou trop faible, une avance sans contrepartie ou un transfert d’actifs vers une société sœur peuvent être jugés contraires à l’intérêt de la société qui paie.
Le risque dépasse le redressement fiscal : il peut s’agir d’un abus de biens sociaux, qui est un délit pénal. Un loyer cohérent avec les prix du marché, des conventions écrites et des décisions documentées limitent ce risque. Selon la forme des sociétés, certaines conventions relèvent aussi de la procédure des conventions réglementées.
Dans quel ordre mettre le groupe en place ?
L’ordre compte, parce que certaines décisions sont difficiles à défaire. On commence par chiffrer le montage avec un expert-comptable : régime de la SCI, option pour la TVA sur le bail, financement de l’achat des titres ou de l’immeuble.
On crée ensuite la holding, qui reçoit les titres de la société d’exploitation, puis la SCI, qui signe le bail avec elle. Le transfert des titres vers la holding (apport ou cession) a ses propres règles fiscales : faites-les valider avant toute signature. La création de SCI est offerte avec toute domiciliation, hors frais officiels.
Une même adresse pour la holding, la SCI et la société d’exploitation ?
Plusieurs sociétés peuvent avoir la même adresse, et Service-Public ne fixe aucun nombre maximal par adresse. Le BOFiP sur les entreprises domiciliées précise que l’entrepreneur est libre de fixer son siège dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises, sans limitation de durée, et que le siège d’une SCI peut y être fixé.
Cette liberté a des limites : la domiciliation « en pyramide », c’est-à-dire dans une entreprise elle-même domiciliée dans un centre de domiciliation, n’est jamais admise. Sur le plan fiscal, l’adresse du domiciliataire n’est retenue que si la société n’a aucun autre local professionnel et répond au courrier de l’administration.
Chez un domiciliataire agréé, le contrat est écrit et dure au moins trois mois, renouvelable par tacite reconduction (article R123-168 du Code de commerce, repris par Service-Public). Le domiciliataire tient un dossier pour chaque société domiciliée, qui s’engage à utiliser l’adresse effectivement et exclusivement comme siège. Pour une SCI, voir aussi notre page sur la domiciliation d’une SCI.
Le Code de commerce prévoit une exception pour les groupes : les sociétés et leurs filiales qui installent leur siège dans le même local, dont l’une a la jouissance, ne sont pas tenues de conclure entre elles un contrat de domiciliation (article R123-170). Une SCI détenue par la holding est une filiale ; une SCI détenue directement par le dirigeant ne l’est pas : demandez confirmation au greffe.
La loi permet aussi d’installer le siège au domicile du représentant légal (article L123-11-1 du Code de commerce), sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires. Si un bail ou un règlement de copropriété l’interdit, la faculté est limitée à cinq ans à compter de la création de la société, après notification écrite au bailleur ou au syndic. Notre guide sur plusieurs sociétés à la même adresse détaille ces cas.
Quand ce montage n’a pas d’intérêt
Si vous avez besoin des dividendes pour vivre, la holding ne fait que retarder l’imposition : la distribution finale au dirigeant reste taxée. Le montage est aussi disproportionné quand l’activité est trop petite pour couvrir les frais de plusieurs sociétés.
Il l’est enfin quand la SCI est destinée à de la location meublée : elle bascule alors à l’IS, et la plus-value de revente obéit à d’autres règles que celles d’un bien loué nu (voir notre guide SCI ou LMNP).
Quelles erreurs éviter ?
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Croire qu’une SCI à l’IR est une filiale éligible au régime mère-fille : le BOFiP l’exclut.
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Appliquer le taux de 12 % aux titres d’une SCI immobilière : les titres non cotés de sociétés à prépondérance immobilière en sont exclus.
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Avancer des fonds sans intérêts entre sociétés : l’administration peut y voir un acte anormal de gestion.
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Dépasser le taux de référence sur un compte courant : l’excédent d’intérêts n’est pas déductible.
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Indexer le loyer sur le résultat du locataire sans mesurer le risque de commercialité de la SCI.
Le plus sûr est de faire simuler le montage complet avant la création : la plupart de ces points sont difficiles à corriger après coup.
Conclusion
La holding sert à garder les dividendes dans le groupe à un coût fiscal faible, environ 1,25 % au taux normal avec le régime mère-fille. La SCI sépare l’immobilier de l’activité, mais sa fiscalité dépend de son régime et de qui la détient.
Retenez trois points : une SCI à l’IR n’est pas une filiale éligible, les titres d’une SCI immobilière ne profitent pas du taux de 12 %, et les flux entre sociétés doivent être écrits et justifiés. Chiffrez votre cas avec un expert-comptable.
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