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title: "Holding, SCI et société d’exploitation : comment structurer son groupe de sociétés ?"
date: "2026-11-09"
description: "Holding, SCI et société d’exploitation : rôle de chacune, régime mère-fille, bail, compte courant et deux cas chiffrés, d’après le BOFiP et Service-Public."
author: "Céline"
canonical_url: "https://sedomicilier.fr/articles/holding-sci"
category: "Créer une entreprise / Les formes juridiques"
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# Holding, SCI et société d’exploitation : comment structurer son groupe de sociétés ?

Holding, SCI et société d’exploitation : rôle de chaque société, flux d’argent, régime mère-fille et cas chiffrés pour décider, décrypté pour vous par SeDomicilier.
- **La holding détient les titres, la SCI détient les murs, la société d’exploitation mène l’activité :** l’intérêt du montage dépend surtout de la circulation de l’argent entre elles.
- **Avec le régime mère-fille, seule une quote-part de 5 % du dividende est imposée,** soit environ 1,25 % au taux normal d’IS, si la holding détient au moins 5 % des titres depuis deux ans.
- **Une SCI à l’IR ne peut pas être une filiale éligible au régime mère-fille,** et les titres d’une SCI à prépondérance immobilière non cotée sont exclus du régime des plus-values à long terme.
- **Loyers, avances et dividendes doivent reposer sur des conventions écrites,** avec un taux de compte courant qui ne dépasse pas le taux de référence.
**Holding, SCI et société d’exploitation : ces trois sociétés ne jouent pas le même rôle.** La société d’exploitation mène l’activité, la holding détient des titres, la SCI détient les murs. L’intérêt du montage dépend surtout de **la manière dont l’argent circule entre elles**.

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Ce guide suit le cas d’un dirigeant qui possède ces trois sociétés. Il s’appuie sur la doctrine fiscale (BOFiP) et sur Service-Public, relues en novembre 2026, avec deux cas chiffrés : la remontée de dividendes et la revente des titres.

## Holding, SCI et société d’exploitation : le rôle de chacune

Une **holding** est une société qui détient des participations dans d’autres sociétés. Ce n’est pas un statut juridique à part : c’est le plus souvent une SAS ou une SASU soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Notre guide pour [créer une holding](https://sedomicilier.fr/articles/creer-holding-demarches) détaille ses démarches.

| Société | Rôle dans le groupe | Imposition habituelle |
| --- | --- | --- |
| Société d’exploitation (SAS, SARL…) | Exerce l’activité commerciale, verse les dividendes | IS |
| Holding | Détient les titres de la société d’exploitation, reçoit ses dividendes | IS |
| SCI | Détient l’immeuble loué à la société d’exploitation | IR par défaut, IS sur option |

La SCI peut être détenue **par le dirigeant en direct ou par la holding**. Les conséquences fiscales ne sont pas les mêmes, comme on le verra plus bas.

## Pourquoi structurer ses sociétés en groupe ?

Trois raisons reviennent. La première est de **séparer l’immobilier de l’activité** : les murs ne dépendent plus du sort de la société qui les occupe. La deuxième est de laisser **les dividendes dans la holding** pour les réinvestir, sans les distribuer à la personne physique. La troisième est de préparer une transmission ou une cession.

Le revers est un coût de gestion : **chaque société a sa comptabilité, ses assemblées et ses déclarations**. Un groupe de trois sociétés se justifie quand les sommes en jeu couvrent ces frais, ce qui n’est pas le cas d’un seul petit local.

## Le régime mère-fille : ce que la holding paye sur les dividendes

Sans régime de faveur, un dividende reçu par une société serait imposé à l’IS. Le **régime des sociétés mères et filiales** l’exonère, à l’exception d’une quote-part de frais et charges. Les conditions sont fixées par le [BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8534-PGP).

| Condition ou règle | Ce que dit la doctrine |
| --- | --- |
| Participation minimale | Au moins 5 % du capital de la société émettrice |
| Conservation des titres | Deux ans |
| Société mère | Société soumise à l’IS |
| Option | Le régime est optionnel |
| Quote-part de frais et charges | 5 % du dividende, réintégrée au résultat de la société mère |
| Dans un groupe d’intégration fiscale | Quote-part ramenée à 1 % pour les membres d’un groupe d’intégration fiscale |

Au taux normal de 25 %, la quote-part de 5 % revient à une imposition d’**environ 1,25 % du dividende** (calcul à partir de ces règles). Le détail de la quote-part figure dans le [BOFiP sur les produits de participation](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1926-PGP), qui précise qu’elle est obligatoire et forfaitaire.

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## La SCI à l’IR ou à l’IS : une holding peut-elle la détenir ?

Un point souvent confondu : **une SCI à l’IR ne peut pas être une filiale au sens du régime mère-fille**. Le BOFiP exclut les sociétés de personnes dont les résultats relèvent de l’article 8 du CGI. Les loyers de la SCI n’arrivent donc pas à la holding sous forme de dividendes exonérés.

Pour une holding associée d’une SCI à l’IR, la part de bénéfice qui lui revient est **déterminée selon les règles applicables à la holding elle-même** (BOFiP, BIC-BASE-10-20-10). Elle entre dans son résultat, même si la SCI n’a rien distribué.

À l’inverse, une [SCI à l’IS](https://sedomicilier.fr/articles/sci-a-l-is) peut verser des dividendes à sa holding : le BOFiP précise que la forme juridique de la filiale est sans incidence sur le régime. La SCI paie alors l’IS, puis la holding applique le régime mère-fille.

Si la SCI reste détenue par le dirigeant en direct, elle relève par défaut de l’IR et ses loyers de locaux nus d’une imposition à son niveau, sans passer par la holding. Louer en meublé change la donne, comme on le verra plus bas.

## Le bail entre la SCI et la société d’exploitation

La SCI loue l’immeuble à la société d’exploitation : le loyer est un revenu pour l’une et une charge pour l’autre. Le BOFiP rappelle **un point de vigilance** : il cite comme commerciale la location de locaux aménagés dont le loyer est indexé sur le résultat du locataire. Une SCI à l’IR qui y recourt s’expose à l’IS.

Côté TVA, **la location de locaux nus est en principe exonérée**. Le bailleur peut opter pour la TVA lorsque les locaux sont à usage professionnel. L’option se fait par simple lettre au service des impôts et prend effet le premier jour du mois.

Elle engage dans la durée : elle ne peut être dénoncée qu’**à partir du 1er janvier de la neuvième année civile** qui suit son exercice ([BOFiP TVA sur les locations immobilières](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/730-PGP)). Décidez-la avant l’achat, avec votre expert-comptable.

## Dividendes, compte courant, convention : comment circule l’argent

Entre sociétés d’un même groupe, l’argent circule de trois façons : **les dividendes** (vus plus haut), **les loyers** (de la société d’exploitation vers la SCI) et **les avances en compte courant**. Cette dernière est la plus souple, et la plus encadrée.

Service-Public fixe [deux conditions de déductibilité des intérêts](https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F32966) : le capital doit être intégralement libéré, et le taux ne doit pas dépasser le taux de référence. L’excédent n’est pas déductible.

Le taux de référence varie selon la date de clôture. Service-Public indique **4,33 %** pour un exercice de douze mois clos entre le 30 juin et le 29 septembre 2026, et 4,40 % pour une clôture entre le 30 septembre et le 30 octobre 2026. Une société qui avance des fonds sans intérêts à une autre peut voir l’administration y déceler un acte anormal de gestion.

Une convention écrite précisant montant, taux, durée et remboursement évite les contestations. Notre fiche sur le [compte courant d’associé](https://sedomicilier.fr/articles/compte-courant-d-associe) rappelle le fonctionnement de base.

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## Cas chiffré 1 : 100 000 € de dividendes remontés à la holding

Une société d’exploitation verse 100 000 € de dividendes à sa holding, qui la détient à 100 % depuis plus de deux ans et a opté pour le régime mère-fille. Nous supposons que la holding n’a pas d’autre résultat et que l’IS est au taux normal.

| Poste | Montant | Calcul |
| --- | --- | --- |
| Dividende reçu par la holding | 100 000 € | Exonéré, sauf quote-part |
| Quote-part de frais et charges | 5 000 € | 5 % × 100 000 € |
| IS dû par la holding | 1 250 € | 25 % × 5 000 € |
| Somme disponible dans la holding | 98 750 € | 100 000 € – 1 250 € |

Ces 98 750 € peuvent être réinvestis, par exemple dans l’achat de l’immeuble par la SCI. **Rien n’est taxé au niveau du dirigeant tant que la holding ne lui distribue pas ces sommes.** Au moment de la distribution, il sera imposé sur les dividendes reçus, selon les règles de notre guide sur l’[imposition des dividendes de SAS](https://sedomicilier.fr/articles/imposition-dividendes-sas).

Ce calcul ignore les frais de la holding et le taux réduit d’IS qui pourrait s’appliquer à une partie du résultat. Il montre un ordre de grandeur, pas une simulation personnelle.

## Cas chiffré 2 : revendre les titres de la société d’exploitation ou de la SCI

La holding revend, après plus de deux ans, des titres de participation avec **200 000 € de plus-value**. Le résultat n’est pas le même selon qu’il s’agit des titres de la société d’exploitation ou des titres d’une SCI possédant les murs.

| Revente par la holding | Titres de la société d’exploitation | Titres de la SCI à prépondérance immobilière |
| --- | --- | --- |
| Régime | Plus-value à long terme sur titres de participation | Exclue du long terme : taux de droit commun |
| Base imposée | 12 % × 200 000 € = 24 000 € | 200 000 € |
| IS au taux normal (25 %) | 6 000 € (soit 3 % de la plus-value) | 50 000 € (soit 25 %) |

Le [BOFiP sur le champ d’application](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8397-PGP) prévoit l’imposition à 0 % des plus-values à long terme sur titres de participation, et en exclut **les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées**. La quote-part de frais et charges de 12 % est fixée par le [BOFiP sur les modalités d’imposition](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4948-PGP).

La doctrine définit cette prépondérance par un actif composé à plus de 50 % d’immeubles. Les immeubles loués, y compris à une société sœur, ne sont pas neutralisés. Une SCI qui loue ses murs à la société d’exploitation **risque donc d’entrer dans cette catégorie**. La définition citée date de 2013 : faites-la confirmer avant de décider.

Ce cas ne traite pas la revente de l’immeuble lui-même par la SCI, dont le régime dépend de son imposition.

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## Au-delà du régime mère-fille : l’intégration fiscale

Quand la holding détient au moins **95 % du capital** de ses filiales, elle peut former avec elles un groupe d’intégration fiscale : les résultats sont additionnés et l’IS est payé par la société mère du groupe. La quote-part de frais et charges tombe alors à 1 % sur les dividendes internes, comme l’indique le BOFiP cité plus haut.

Cette option alourdit la comptabilité et engage le groupe dans la durée. Elle ne vaut la peine que si certaines sociétés sont déficitaires ou si les dividendes internes sont importants. Ce guide n’en détaille pas les conditions : faites-les chiffrer par votre expert-comptable.

## Les flux entre sociétés : attention à l’abus de biens sociaux

Un dirigeant qui contrôle plusieurs sociétés ne peut pas faire circuler l’argent librement. Un loyer trop élevé ou trop faible, une avance sans contrepartie ou un transfert d’actifs vers une société sœur peuvent être jugés contraires à l’intérêt de la société qui paie.

Le risque dépasse le redressement fiscal : il peut s’agir d’un [abus de biens sociaux](https://sedomicilier.fr/articles/abus-de-biens-sociaux), qui est un délit pénal. **Un loyer cohérent avec les prix du marché, des conventions écrites et des décisions documentées** limitent ce risque. Selon la forme des sociétés, certaines conventions relèvent aussi de la procédure des conventions réglementées.

## Dans quel ordre mettre le groupe en place ?

L’ordre compte, parce que certaines décisions sont difficiles à défaire. On commence par **chiffrer le montage avec un expert-comptable** : régime de la SCI, option pour la TVA sur le bail, financement de l’achat des titres ou de l’immeuble.

On crée ensuite la holding, qui reçoit les titres de la société d’exploitation, puis la SCI, qui signe le bail avec elle. Le transfert des titres vers la holding (apport ou cession) a ses propres règles fiscales : faites-les valider avant toute signature. La [création de SCI](https://sedomicilier.fr/services/creation-sci) est **offerte avec toute domiciliation**, hors frais officiels.

## Une même adresse pour la holding, la SCI et la société d’exploitation ?

Plusieurs sociétés peuvent avoir la même adresse, et Service-Public ne fixe aucun nombre maximal par adresse. Le [BOFiP sur les entreprises domiciliées](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4694-PGP.html) précise que l’entrepreneur est **libre de fixer son siège dans des locaux occupés en commun** par plusieurs entreprises, sans limitation de durée, et que le siège d’une SCI peut y être fixé.

Cette liberté a des limites : **la domiciliation « en pyramide »**, c’est-à-dire dans une entreprise elle-même domiciliée dans un centre de domiciliation, n’est jamais admise. Sur le plan fiscal, l’adresse du domiciliataire n’est retenue que si la société n’a aucun autre local professionnel et répond au courrier de l’administration.

Chez un domiciliataire agréé, le contrat est écrit et dure au moins trois mois, renouvelable par tacite reconduction (article R123-168 du Code de commerce, repris par [Service-Public](https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F37412)). Le domiciliataire tient un dossier pour chaque société domiciliée, qui s’engage à utiliser l’adresse effectivement et exclusivement comme siège. Pour une SCI, voir aussi notre page sur la [domiciliation d’une SCI](https://sedomicilier.fr/articles/domiciliation-sci).

Le Code de commerce prévoit une exception pour les groupes : les sociétés et leurs filiales qui installent leur siège dans le même local, dont l’une a la jouissance, **ne sont pas tenues de conclure entre elles un contrat de domiciliation** (article R123-170). Une SCI détenue par la holding est une filiale; une SCI détenue directement par le dirigeant ne l’est pas : demandez confirmation au greffe.

La loi permet aussi d’installer le siège **au domicile du représentant légal** (article L123-11-1 du Code de commerce), sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires. Si un bail ou un règlement de copropriété l’interdit, la faculté est limitée à cinq ans à compter de la création de la société, après notification écrite au bailleur ou au syndic. Notre guide sur [plusieurs sociétés à la même adresse](https://sedomicilier.fr/articles/plusieurs-societes-meme-adresse) détaille ces cas.

## Quand ce montage n’a pas d’intérêt

Si vous avez besoin des dividendes pour vivre, **la holding ne fait que retarder l’imposition** : la distribution finale au dirigeant reste taxée. Le montage est aussi disproportionné quand l’activité est trop petite pour couvrir les frais de plusieurs sociétés.

Il l’est enfin quand la SCI est destinée à de la location meublée : **elle bascule alors à l’IS**, et la plus-value de revente obéit à d’autres règles que celles d’un bien loué nu (voir notre guide [SCI ou LMNP](https://sedomicilier.fr/articles/sci-lmnp-quel-statut-choisir)).

## Quelles erreurs éviter ?

- **Croire qu’une SCI à l’IR est une filiale éligible** au régime mère-fille : le BOFiP l’exclut.
- **Appliquer le taux de 12 % aux titres d’une SCI immobilière** : les titres non cotés de sociétés à prépondérance immobilière en sont exclus.
- **Avancer des fonds sans intérêts** entre sociétés : l’administration peut y voir un acte anormal de gestion.
- **Dépasser le taux de référence** sur un compte courant : l’excédent d’intérêts n’est pas déductible.
- **Indexer le loyer sur le résultat du locataire** sans mesurer le risque de commercialité de la SCI.

Le plus sûr est de faire **simuler le montage complet avant la création** : la plupart de ces points sont difficiles à corriger après coup.

## Conclusion

La holding sert à **garder les dividendes dans le groupe à un coût fiscal faible**, environ 1,25 % au taux normal avec le régime mère-fille. La SCI sépare l’immobilier de l’activité, mais sa fiscalité dépend de son régime et de qui la détient.

Retenez trois points : une SCI à l’IR n’est pas une filiale éligible, les titres d’une SCI immobilière ne profitent pas du taux de 12 %, et les flux entre sociétés doivent être écrits et justifiés. Chiffrez votre cas avec un expert-comptable.

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## FAQ

### La holding, la SCI et la société d’exploitation peuvent-elles avoir la même adresse ?

Le BOFiP admet que l’entrepreneur fixe son siège dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises, y compris des SCI. Chez un domiciliataire, le contrat est écrit et dure au moins trois mois (R123-168). Le siège peut aussi être au domicile du représentant légal (L123-11-1); la faculté est limitée à cinq ans si un bail ou une clause l’interdit.
### Peut-on faire des avances d’argent entre les sociétés du groupe ?

Oui, en compte courant d’associé, avec une convention écrite. Les intérêts ne sont déductibles que si le capital est intégralement libéré et si le taux n’excède pas le taux de référence : Service-Public indique 4,33 % pour un exercice clos entre le 30 juin et le 29 septembre 2026.
### Les titres d’une SCI bénéficient-ils du taux de 0 % sur les plus-values ?

Pas s’il s’agit de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées : le BOFiP les exclut du régime des plus-values à long terme. La plus-value est alors imposée au taux de droit commun. Une SCI qui loue ses murs peut entrer dans cette catégorie : faites-la confirmer.
### Une SCI à l’IR peut-elle être filiale d’une holding au sens du régime mère-fille ?

Non. Le BOFiP exclut les sociétés de personnes dont les résultats relèvent de l’article 8 du CGI. Les loyers de la SCI ne remontent donc pas à la holding sous forme de dividendes exonérés. Pour bénéficier du régime, la SCI doit avoir opté pour l’IS.
### Combien la holding paie-t-elle d’impôt sur les dividendes reçus ?

Au taux normal de 25 %, environ 1,25 % du dividende : 25 % appliqués à la quote-part de 5 %. Pour 100 000 € de dividendes, l’IS est de 1 250 €. Ce calcul suppose que les conditions du régime mère-fille sont remplies et ignore les frais propres de la holding.
### Quelles conditions pour le régime mère-fille ?

La holding doit détenir au moins 5 % du capital de la société qui verse le dividende et conserver les titres pendant deux ans. Elle doit être soumise à l’IS. Une quote-part de frais et charges de 5 % du dividende est réintégrée à son résultat, ramenée à 1 % dans un groupe d’intégration fiscale.
### Une holding peut-elle détenir une SCI ?

Oui. Si la SCI est à l’IR, la part de bénéfice de la holding est déterminée selon les règles applicables à la holding elle-même, même sans distribution, d’après le BOFiP. Si la SCI est à l’IS, elle verse des dividendes à la holding, qui peut appliquer le régime mère-fille.
### Quelle est la différence entre une holding et une SCI ?

Une holding détient des participations dans d’autres sociétés, le plus souvent une SAS ou une SASU soumise à l’IS. Une SCI détient un patrimoine immobilier, par défaut à l’impôt sur le revenu. Les deux se combinent : la holding peut détenir la société d’exploitation, la SCI les murs qu’elle occupe.