Une Société Civile Immobilière est le rassemblement de plusieurs personnes s’unissant pour acheter un bien immobilier et en tirer du profit.
Elle possède son siège social, un capital minimum, nécessite au minimum deux personnes physiques ou morales pour la créer, et son fonctionnement est défini dans ses statuts.
Il existe une quantité importante de SCI adaptées à tous vos projets. Par exemple, la SCI de location permet de louer un bien immobilier et de le gérer tout en évitant les problèmes générés par l’indivision.
La SCI de jouissance à temps partagé permet de répartir le temps durant lequel chacun peut habiter un bien immobilier au pro rata de ses apports en capitaux dans l’entreprise, bien que le risque de contentieux soit élevé entre les associés.
Il existe enfin la SCI de construction-vente, ou encore la SCI d’attribution, qui sont autant de formes supplémentaires à choisir selon vos besoins.
La SCI familiale permet d’optimiser la gestion et la transmission d’un bien immobilier au sein du cercle familial.
Elle permet à plusieurs membres issus d’une même famille de partager la propriété d’un bien immobilier au travers d’une société et à la hauteur de leur quote-part.
Cela permet d’en optimiser la fiscalité au moment de la transmission aux héritiers.
Il s’agit d’un des nombreux avantages permis par la SCI familiale
Au-delà de l’achat d’un bien immobilier par plusieurs membres d’une même famille qui en partagent la propriété, la SCI familiale permet surtout de rendre la gestion du bien beaucoup plus simple et transparente.
Les statuts de la société doivent préciser la nomination d’un ou de plusieurs gérants
Ce mode de fonctionnement permet souvent d’éviter de nombreuses querelles entre les membres d’une même famille, les décisions importantes devant être débattues et votées en assemblée générale selon la majorité fixée par les statuts.
La première étape consiste à bâtir solidement votre projet entre les futurs associés. Il convient ensuite de vous rapprocher d’une personne compétente pour rédiger les statuts de la SCI.
Leur rédaction peut être parfois complexe, c’est pourquoi il est conseillé de vous rapprocher d’un professionnel.
Les statuts doivent obligatoirement comporter les mentions suivantes :
- La quantité d’associés au moment de la création (deux minimum) ;
-
L’adresse du siège social ;
- La durée de vie de la société (99 ans maximum) ;
- Le lien familial unissant chaque associé ;
- Le capital apporté (aucun capital minimum requis).
Une fois rédigés, il vous revient de publier votre décision dans un journal d’annonces légales agrée
Cette étape permettra ensuite de déposer votre dossier complet auprès du Centre des Formalités des Entreprises ou au Greffe du tribunal de commerce. Le Greffe du Tribunal de Commerce vous remettra un extrait Kbis attestant de l’existence juridique de votre entreprise.
La désignation d’un gérant pour administrer la gestion du bien est certainement l’un des avantages les plus importants, car les associés ne sont pas tenus de le faire eux-mêmes. Malgré que les décisions les plus importantes soient prises par les associés réunis en assemblée générale, c’est bien le gérant qui gère le bien au quotidien.
Surtout, cette forme juridique permet d’optimiser votre patrimoine au moment de la transmission du bien
La SCI familiale permet de ne pas diviser le patrimoine, qui reste entier au sein de la société.
Cela permet de conserver l’intégralité du patrimoine en cas de décès de l’un des associés.
Chacun des associés est responsable indéfiniment des dettes de la société et quel que soit le montant de leur quote-part.
Leur responsabilité n’est pas limitée aux apports dans l’entreprise, et leur patrimoine personnel peut-être directement utilisé pour recouvrir les dettes de la SCI.
Cela renforce la nécessité d’avoir recours à un gérant de confiance, car un défaut de gestion peut avoir de lourdes conséquences.
Malgré tout, il est possible d’adapter la responsabilité des associés dans les statuts, en répartissant les pertes sans forcément qu’elles correspondent à la quote-part ni à la répartition des bénéfices.
Cependant, aucun associé ne peut avoir une responsabilité totalement limitée, même s’il est mineur.
Les SCI familiales font partie des types de SCI les plus populaires en France en raison de ses nombreux avantages pour l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier ; l’organisation d’une indivision et réduire les couts de donation.
Avant même de vous demander « Quand faut-il créer une SCI familiale ? », demandez-vous plutôt « Pourquoi ? ».
Il est fort probable que cette forme juridique réponde à vos besoins et à ceux de votre famille
Rédigé par notre expert Paul LASBARRERES-CANDAU
le 18 avril 2018
